揭秘地王收益链花落谁家不重要只需抬价.鼓励

中广北京8月 1日消息 2009年上半年,“抢地王是因为有钱”,2009年下半年,“抢地王是因为需要拿着这个地王,给投资者讲一个好的故事,才能圈到钱”。

只要人多的地方“2007年,我在中部一个省会城市拍了一块50多亩的地王,换算成楼板价是每平方米7800元,这已经接近当时保利在深圳金沙洲拿下的两块’地王’的楼板价了,从账面上看,盈利简直就是不可能的。但事实是,这块地拍下来,我就净赚了几千万。”

回忆起迄今为止拿到的唯一一个“地王”,上海一家中型房地产企业的董事长王城（化名）总是兴致盎然。

在“地王”拍下来之前一年,王城还在同一区域拿到了 00多亩地,当时的楼板价只有每平方米4000元左右,“地王出来后,找评估公司重新评估,以新地王的价格为参照,你说我赚了多少？”谈及此,他一脸骄傲。

戴上“地王”帽子之后,这家在上海并不十分有名的企业,在这个中部省份的房地产业界声名大噪,“再到下面的二三线城市去拿地,当地政府接待的时候,开场白都是’欢迎地王’。”王城说,几乎就是这个“地王”,帮他打开了一个省的局面。

2007年起,王城所在公司的业务重心向这个省份转移。

拿到地王的好处,还远不止于此。王城说,“地王”的产生,与其说是开发商间激烈竞争的结果,倒不如说这场竞争本身,就是一场开发商的集体狂欢。

“一人得道,鸡犬升天”

“在房价的一轮轮上涨中,’地王’功不可没,”美联物业上海区副总经理丁伟对本刊说。

2009年7月2 日,金地集团以每平方米14495元的楼板价拿下上海赵巷地王,随后,7月最后一周,上海郊区房价全面上涨,涨幅远高于中心城区。其中,松江区、崇明县成交均价分别上涨14. 2％和 .76％;嘉定区首次突破万元大关;金山区的成交均价上涨了90. 8％,成交量则大涨64.52％。

“和赵巷板块情况类似的宝山罗店板块,年初成交均价在每平方米7000元上下,在地王的刺激下,迅速涨到了每平方米14000元。”易居中国分析师薛建说,这样“一人得道,鸡犬升天”的情况,在2007年的那波“地王潮”中,也屡见不鲜。

所以,在“地王”的投标中,“落到谁的手里并不重要,开发商所要做的是尽可能抬高其价格。”黄耀华（化名）曾在上海一家国有房地产企业担任数年高管,目前,他自己开了一家投资公司,为房地产企业提供融资、咨询服务。

“在新开发区域的地王出现过程中,’搭便车’很普遍。”黄耀华告诉本刊,“一般来说,之前已有几家大的开发商拿下大片土地的板块,地王最容易产生,因为大开发商的进入等于是板块潜力的保证。”正因如此,很多大开发商也会参加竞标,但他们只是制造一个火热的气氛,推动价格向他们的期望值飙升而已。”

以金地拿下“地王”的赵巷板块为例。该板块的8号地块,曾经在2007被来自重庆的龙湖地产以15.5亿元的高价拍得,当时折合楼板价是每平方米10672元。除了龙湖,中海、绿地、中企、凯迪、恒联、中祥等大型开发商,在赵巷也早有地块。

金地拿下“地王”后,赵巷双拼洋房别墅均价已达25000元,相邻徐泾的独幢别墅价值上升至每平方米40000元,一举改变了赵巷没有豪宅的历史。

拿到“地王”的企业一般分为几类,一种就是王城这样的企业,刚刚进入新市场,想立威;另一种则是需要运用“地王”题材的企业——上市公司需要以地王的概念融资,没有上市的公司,如果想引入战略投资,地王也是不可欠缺的;还有一种,是已经在该板块有大片土地的企业,“有时候碰到同行,开玩笑说,这次没谁要拿地王,这一块就你地最多,你就拿着吧。”

还有一种情况,那就是几家企业真的非常看好市场,觉得拿下地王就等于捧到了聚宝盆,黄耀华说,这样的情况,他看到过两次,一次是在2007年,“那时楼市疯涨,拿到地就是钱,大家真的是在抢”;第二次则是2009年上半年。

但同样表象的背后,却有完全不同的原因。