日常消费品耕地改革同步推进物业

日常消费品：耕地改革同步推进 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

201 年11月12日晚，中共中央十八届三中全会在北京圆满闭幕并颁发全会公告，其中涉农内容如下：

他们都无一不感到十分淡定。看来 （1）要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。

（2）全会提出，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。

三中全会确立农业集体用地“同权同价”，预示土地制度将有重大变革。全会公告表示，“完善主要有市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场”，同时表示，“要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利”。我们对此解读：（1）农业集体建设用地、宅基地和耕地是农民现有最大的财产性收入来源，只有通过市场化的交易和定价机制才能使农民获得更大的受益权，“市场决定价格的机制”表明现有农村土地可流转交易，“建立城乡统一的建设用地市场”表明集体建设用地和国有土地“同权同价”。（2）本次公告对农村建设用地着墨偏多，但对耕地流转没有提及，并不意味着耕地流转改革会低于预期，主要原因在于集体建设用地确权已基本完成，耕地确权工作将在2017年底之前完成，集体建设用地涉及利益群体较多，利益纠葛更为复杂，推进工作需及早准备，而耕地确权较难但利益分配相对容易。公告表示“加快构建新型农业经营体系”表明未来农业生产运营主体一定是以规模化、专业化的家庭农场、农业合作社为主，耕地流转是前提，因此耕地流转改革依然是未来土地改革的重要组成部分。

此前市场对农村土地改革的预期过高，认为政府可能在十八届三中全会提出农村土地改革的顶层设计方案和具体细则，这是不切实际的。基于改革涉及利益群体的多元化和复杂性，我们认为本次全会更多只是出台方向战略性的纲领和规划，不太可能出台具体的执行方案，实际情况符合我们预期，但低于市场预期。

我们预计年底的中央农村工作会议以及2014年中央一号文件土地流转细则或有突破。从实践层面看，中国农村土地流转不会出现倒退，改革进程也不会放慢。

前期报告提及，我们判断农村三类用地结构中，建设用地率先流转，2014年流转进程将大大加快，宅基地的全面流转要到2015年前后，而耕地的大面积流转则要等到2018年前后。此前，市场对耕地流转过高期望会面临估值临泡沫化风险，但土地流转实践层面推进一直在暗中加快，这才是中长期最重要的基本面。

“构建新型农业经营体系”表明农业现代化进程将在本届政府任期内提速。构建新型农业经营体系的前提是，排除农民城镇化就业、医保、社保的后顾之忧后，如何合理进行土地流转保证规模化、专业化运营。

因此未来耕地流转必然是大势所趋，我们持续看好亚盛集团在中央政府倡导打造现代化农业体系背景下的扩张能力。此外，相关的农资配套行业，随着农业规模化经营之后将呈现持续的集中度提升趋势，种子、化肥、农药、农机、兽药和饲料的龙头企业依然是未来挖掘农地改革十年金矿不可或缺的标的。