借住宅限购之东风商业地产虚火再起.鼓励

住宅限购背景下，地产项目日渐成为投资新宠。一方面，坊间关于外国资本欲大举收购国内优良写字楼资产的消息在市场中弥漫，另一方面，打着“不限购、不限贷”口号的商业地产也在以散售的形式向普通投资者敞开怀抱。

商住倒挂带来机会

一组来自佑威房地产研究中心的或许让被限购的投资者感到兴奋——从新政后2月1日至 月20日的同比成交看，商用物业走势5年内同比成交量今年最大，同比去年，成交面积上涨 7.06%，成交均价上涨20.98%。佑威房地产研究中心执行董事黄志坚表示，正常状况下商品住宅和商用物业的成交比约为 ∶1，但目前的比例在1∶1左右，甚至出现了反超的现象，值得关注。

与此同时，目前市场中一些出售型办公楼项目也捷报频传。

除了上海现第一高楼环球金融中心售出5个楼面外，位于普陀长风地区汇银铭尊和卢湾区的绿地滨江国际中心也在近期取得了不错的销售业绩。

在受访者眼中在汇银铭尊项目现场看到，该项目目前在售的是二期房源，均价为28000元/平方米，租金估计在 元/平方米/天，租金回报率约4%。对比与汇银铭尊一河之隔的海逸公寓，据21世纪不动产方面介绍，海逸公寓一套不到100平方米房屋的租金为5000~6000元/月，粗略估算，年租金回报率仅约2%。

去年底入住汇银铭尊的一家公司告诉，从搬入至今，这里的房价已上升10%左右，公司负责人正考虑增购一定面积，以作投资用途。

在另一个出售型办公楼项目——绿地滨江国际中心现场，销售顾问告诉，绿地滨江国际中心今年 月12日曾推出一批房源，两天时间销售额已达6亿元，其中就有因“限购令”弃住宅转投办公物业的投资者。最近咨询最新一批房源的投资者依旧不少。

虚假繁荣？

但市场中还是有不少业内人士对上海商业地产投资的现状持保守态度。“不能过于草率。”他们认为，因限购而转投商业地产的个人投资者暂时还没有大量涌入，上述成交的“星星之火”尚不足以燎原。

上海中原地产研究咨询总监宋会雍表示，造成近期商住成交倒挂现象的主要原因是住宅成交面积大幅缩水，而非商业物业成交大幅提升。

德佑地产研究主任陆骑麟则指出，而 月1日~22日，全市销售型写字楼成交量为101 15平方米，预计最终月成交量可能在14万平方米左右，仅稍高于去年的月均水平。“事实上， 月1日~22日销售型写字楼成交量与调控政策尚未出台的1月同期相比，还下跌了12%，且整层甚至整栋出售的情况较多。”他认为，如果仅仅根据 月至今的成交情况就断定商业地产将因限购令而出现投资热，过于草率。

信义房屋分析师亦就二手办公楼投资市场向《第一》表示，信义房屋方面指出，上海的住宅投资年回报率目前在2%~ %，而二手办公楼的投资回报率在 %~6%，且投资成本也相对不高，确实存在市场潜力。而目前由于政策调控的影响，一些住宅投资客的目光也正转向商用不动产领域，不过目前更多的还只是限于观察市场。“目前购买二手写字楼的投资客是历来以投资商用不动产为主的投资客，少有原来投资住宅的投资客。”

国际物业代理五大行一位人士指出，出售型写字楼的小业主利益各不相同，其引进租户的规模和质量将影响写字楼品质和租金。

据了解，绿地滨江国际中心此次散售的写字楼采用“售后包租”的销售模式，公司将买断首十年的经营权，统一对外出租，业主不得自用。销售顾问承诺，签约立即返还两年租金，且称日租金回报可达到10元/平方米以上。粗略计算，100多平方米户型，每年可收取50万元左右的租金回报，包租回报率在6%左右。

不过，发现，距离绿地滨江国际中心不远，由香港操刀的新富港中心1座（国际甲级写字楼）目前正在招租。该项目市场营销部总监邱星铭向本报介绍，新富港中心1座只租不售，租金范围仅为4~6元/平方米/天。

据此，上海大邦律师事务所的张黔林律师亦提醒投资者注意“售后包租”期间的风险，他表示，对投资者而言，主要担心开发商承诺的租金回报未能兑现，这种情况在酒店公寓项目中较为多见。