怎样通过融资买房.鼓励

怎样通过融资买房

今天这个题目说的有些大，这是年前一次分享活动的立意，一篇文章的字数不能全部的表达出来，我会尝试筛选出其中较为重要的部分。

也为亚洲地区经济发展注入强劲动力首先我们要知道，融资和买房是两码事，融资简单的说就是贷款，买房当然也分为买第几套的事情，当两个合二为一的时候又受制于国家政策，产品，出发点的不同的时候形成了新的产物。

各位朋友设想一个场景

，我们知道北京的房子从1998年房改到2019年，房屋的价格发生了几何式的上涨，但是如果在98年的时候，你有5万块钱，在郊区买了套房子，过程中不加入任何的杠杆，不进行任何的融资（不贷款），现在这房子的价值也就最高400万，但当一个人从最初的5万元，不断的买入房屋，不断的融资，持有所有房屋的总价值肯定远远超过只买一套的情况，这就是融资买房所具有的魅力。

回归主题，融资买房对于买家来说分为买首套房和第N套房。

首套房

买首套房的好处我就不多说，这个丈母娘一般就把道理讲得很明白，我们关注的是买首套房是怎样买成，很多人买首套房时碰到的最大难题是什么，是什么样的融资方式最好吗，是哪种贷款最适合你吗，都不是，这些都和你没有半毛钱关系，因为国家已经把最好的贷款方式给你了，就是30年的按揭贷款（个别地区25年），其中包含利率更低的市管公积金和国管公积金的住房公积金贷款。

最大的问题是什么？是如何凑够首付，当然这个时候杠头出来说我碰到最大的问题是：我觉得不适合现在买房！我最大的问题是月供还不起！对不起以上问题不在我们本次表述的主题内！说起买北上广深的小伙伴凑首付，最常见的方法有：家人直接出资帮助；家人卖一套当地房产帮助；自己和媳妇凑的首付等。

今天我们分享几个从银行融资的方法：一、信用贷。现在办理住房按揭的时候银行会查一遍你的个人征信，为了看你是否有其他的负债有没有还款能力的同时也在看你有没有首付贷，故名思意就是首付也是贷款来的，怕你是炒房子的(我们强调一个原则：房子是用来住的不是用来炒的。)，我不推荐首付也去贷款，这只是一个思路，大家可以自行判定。

第①个思路：信用贷有一种信用卡的消费分期，在征信上是只体现一张信用卡的额度，比如给你发放一张3万的信用卡，同时有一笔20万的个人信用消费贷款，这种在征信上只体现一张信用卡的额度，就能解决首付贷的问题。

第②个思路：左右手互博，你和你的同事或者朋友都办理信用贷，当然是办理不提款不上征信那种，假设你自己能办理50万，同事能办理70万，你就和同事借50，让他先把钱给你，等房子过了户，银行放了住房按揭款之后，你再把你的信用贷提出来还给朋友，这样也解决了银行查首付贷的问题，信用贷的问题参考我之前写的信用贷的文章。“你没研究过的信用贷”一、二、三。

二、信用卡。信用卡是整个社会信用体系的一个进步，银行提前给你预支消费额度，能提高你的消费积极性同时银行又有收益，而且把风险控制在合理的范围内。这个是皆大欢喜的局面。当然信用卡这栏我不方便在公众场合讲，我会好思路给私信我的小伙伴，参考之前写的“你应该有一张大额信用卡”的文章。NI 应该有一张大额信用卡

第N套房

买第几套的时候，绝大多数人已经把之前的资源全部用过了，家里曾经支持过，或者第一套房做了住房按揭，这个时候能用到的资源其实不如第一套房，最关键的一条是没有了7成的住房按揭贷款，现有政策是买二套只能首付60%~80%，最多按揭贷款40%，这样购买的房屋前期付出的成本非常高，很多人说二套住房也是缺的首付，不！恰恰相反，二套住房缺的是尾款。

直接说第N套房的结论：我建议你全款买，然后办理抵押贷，去减轻债务压力。理由：1、全款买可以把签价做到最低，能最大程度的省税，假设400万的房子，二套房贷款买和全款买差8万的税很容易。2、下行市场全款的买家比贷款的买家更好和房东聊价格，聊周期。3、现在住房贷款政策受限的条件下，二套房只能办理贷款金额的4成，最低的只能办理贷款的2成，资产浪费价值极大，而全款买了后可以办理抵押贷最高能贷出房屋价值的7成。全款买房的前提是，你所在的区域有时间相对较长的抵押贷，能够全款购买后再次抵押出来，比如当地只有1年到3年的抵押贷产品就不是一个好的选择，除非你在1~3年内有其他资金来源，或者把资产能变现，建议是最少10年起步的抵押贷产品。

引申出来：怎么全款买房，上面说到咱们是全款买房，和银行不进行交流，所以信用贷，信用卡，都可以借出来凑尾款，而全款买房之后的抵押贷银行对已有的信用贷和信用卡看的又松，所以前期大量的借款没有影响。还有一点如果第一套房子还清了贷款，可以拿第一套房子先办理抵押，把钱凑齐后买完房如果还有资金缺口，拿买完的房子再去抵押。（一线城市可以二抵：已经有抵押的情况下，可以办理二次抵押进行融资）

收尾：他有他的，你有你的，适合自己才是最好的。

接下来会推出第二篇文章：融资方法论。

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