兰州拟出台条例物业不得擅自改变共用部位的

兰州拟出台《条例》 物业不得擅自改变共用部位

6月29日下午，市十五届人大常委会第二十五次会议听取了市政府关于《兰州市物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）的说明，并对该《条例（草案）》进行了分组审议。这意味着，我市物业管理将出台第一部地方性法规。而新出台的《兰州市物业管理条例》，将通过立法，进一步理顺物业管理行业部门之间调和不力的关系，制定 四级物业管理监督机制 ，严厉打击新入住小区的 沙霸 垄断装修材料、侵犯业主利益的行为，并明确物业管理定价机制。

弥补法律空白化解转型期矛盾

在会上，市委常委、副市长何向东介绍了该《条例（草案）》的起草情况和主要内容。据介绍，我市物业管理工作起源于上世纪90年代，经过十几年的发展，我市已有物业服务企业673家。近年来，随着法制建设的不断深化，业主的维权意识明显提高，但我市物业管理行业现代服务意识和体系的建立则稍显迟滞。目前，我市物业管理行业已进入转型期，矛盾纠纷增多，部分矛盾甚至升级为局部性的群体性事件。何向东说，为解决我市物业管理行业的突出问题，应尽快制定出台一部完善的物业管理地方性法规，以弥补我市物业管理方面的法律空白。

何向东说，该《条例（草案）》不仅解决了物业管理监管缺失的问题，还解决了业主大会召开难、住宅室内装饰装修不规范、物业企业经营不规范和物业企业代人受过等问题。

市人大常委会城建环资工作委员会的负责人介绍，我市物业管理立法已经有了一定的基础。早在2001年，我市就颁布了《兰州市城市住宅小区物业管理办法》，并配套制定了《兰州市物业管理规定》等政府规章和规范性文件，经过多年的实践，为制定法规积累了有益经验。

四级监管探索物业管理监督新机制

在分组审议中，人大代表就长期以来我市物业管理存在监管力量薄弱、不能构成协力的问题与立法专家进行了探讨，并提出了将我市展开物业管理专项活动中好的经验和做法，通过法规的形式，纳入到新制定的《条例（草案）》中。去年，我市为增进物业管理工作，专门展开了 物业管理年 活动。针对物业管理行业部门之间调和不力的现状，我市进一步优化了市、县（区）的职能分工，构成了市级主管部门负责政策制定、业务指导，县区政府具体组织物业管理工作的格局。为此，新制定的《条例（草案）》将探索建立由市级房地产主管部门、县区、街道和社区组成的 四级物业管理监督机制 ，进一步加强了街道办事处和社区等基层组织对物业管理的监督指导。

在发生物业纠纷时，采取社区、物业服务企业、业主委员会三方调和机制，能够及时、有效地预防和化解物业管理的矛盾和纠纷。 参会的人大代表如此预判。

香奈儿2011春夏高级成衣系列明星设计与柯莱特精选出来的年轻设计师作品并置陈列 同时，新制定的《条例（草案）》将引入物业管理委员会制度解决平常监管矛盾。参会代表认为，《物权法》、《物业管理条例》对于业主大会形成有效决议的要求较高，但现实中业主出席业主大会行使表决权的比例一般比较低，因此很难构成有效决议，遇到紧急事件，容易造成巨大损失。为解决这1问题，《条例（草案）》引入了物业管理委员会制度，作为对业主大会制度的有效补充，该规定能有效解决平常监管中的重大矛盾。同时，《条例（草案）》对业主委员会滥用职权、违反法律法规规定、严重影响社区秩序和社会稳定的情形进行了规范。《条例（草案）》规定，不具备成立业主大会条件的住宅小区，可以成立物业管理委员会代行业主大会、业主委员会职责；业主委员会不履行职责达一年以上、没法正常开展工作的，也可以成立物业管理委员会。

物业公司不得协助垄断装饰装修材料

近年来，我市新建住宅小区业主入住时， 沙霸 垄断装修材料、业主随意改变建筑承重结构现象屡有产生。针对这些问题，《条例（草案）》以物业企业为突破口，对协助垄断装饰装修材料、随便改变住宅用途等问题做了明确规定，并设置了相应的罚则。

《条例（草案）》规定，物业服务企业不得在物业管理区域内，擅自改变物业共用部位、共用设施设备的计划用途，不得擅自许可他人利用公用部位进行广告宣传，不得擅自设置营业摊点，不得向业主、物业使用人指定装饰装修企业或强行推销装饰装修材料，也不得擅自提高公共车位停车费标准。

在物业管理实际中，有物业公司擅自甩管物业项目的现象。针对这一问题，《条例（草案）》规定，物业服务企业终止或者消除物业服务合同，应当根据合同实行告知义务。物业公司未办理退出交接手续擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，由县级人民政府物业行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

另外，为解决物业企业代人受过的问题，《条例（草案）》根据上位法的相关规定，明确了供水、供电、供暖、供气的职责，理清了物业管理与上述专营单位的职责界限。

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