月量升价跌北京楼市将回暖.蹭飞

土地市场表现平稳

统计显示，7月，北京共成交 宗住宅及含住宅项目用地，与6月持平。成交面积为 0． 万平方米，规划建筑面积为47．6万平方米，环比6月分别增加了14%和 ．2%。

该县加大政策扶持力度从成交额和楼面均价来看，7月北京土地市场成交额为25．6亿元，楼面均价为55 4元／平方米，环比6月分别下降了0． %和1 ．2%。7月份成交地块中，通州区马驹桥地块被首开集团取得，顺义区马坡镇地块被中铁置业取得，这两家公司均是大型国有房企。

亚豪机构副总经理高姗认为，与6月相比，7月份北京土地市场并没有出现太大的变化，开发商拿地依然比较谨慎，这与当前的市场环境及开发商的资金情况有比较密切的关系，当前总体市场仍在低位徘徊，虽然有个别项目销售情况不错，但难以改变低迷大势。

从政策层面看，高姗认为，下半年政府继续实行严格的差别化政策，开发商融资及资金流压力均比较大，因此在大额资金支出上都非常谨慎。相比之下，国有大型房企具有融资渠道多、成本低的优势，尽管同样面临销售窘境，但仍然有能力投入巨资拓展新项目。

商品房市场量升价跌

7月的北京商品住宅市场成交量出现了回升，北京市房地产交易统计数据显示，7月北京住宅（含经济适用房、两限房）签约套数为5726套，较6月的4961套，大幅上涨15．42%，这是继4月份国家调控政策出台以来成交量首次出现回升。7月住宅期房成交量为4960套，较6月的4241套增加16．95%，而现房全月成交套数为776套，相对于6月的720套呈现出小幅上升。经过几个月的观望期，成交量开始反弹，开发商通过降价推动更多的成交，部分者也因为价格降至心理价位而选择入市。

在成交量回升的同时，成交均价和开盘均价却连续两个月回落，成交均价降至18877元／平方米，跌幅为 ．22%；开盘均价也回落至22500元／平方米，下跌 ．61%。可见，新政的后续效果逐步显现，入市项目为了适应低迷的市场，大多采用低价入市的策略。

中国不动产研究中心认为，经过几个月的观望，政策影响已被市场部分消化，在短期内不会出台新政策的预期下，开发商和消费者都针对市场行情做出了决策。7月成交量出现回升，正是市场回暖的开始，而成交均价和开盘均价的下跌，更能促进下一阶段成交量企稳回升。在市场各方的高度关注下，本次复苏或以平稳回升为主。

北京中原地产认为，7月份北京楼市成交量出现上涨而价格下调开始加速的原因主要在于北京部分远郊区项目低价热销。这些新项目的低价热销，不仅使得购房者比照新项目下调了心理价位，也使得开发商受到这些项目销售率的吸引而低价跟进。目前市场并不缺少需求，只是因为价格未降到需求方的心理价位。

另外，7月中下旬，宏观调控政策继续严格执行，不仅国资委、住建部、重申宏观调控政策持续，北京还出台了对第二套房贷认定的细则，北京市领导也多次重申对楼市调控的信心。这些都影响了开发商对后市的判断，从而选择低价入市。

亚豪机构副总经理高姗分析，7月北京成交量比之5、6月份有了较为明显的上涨，主要与多个优质项目低价入市销售，性价比突出，引爆市场热销有关。例如位于大兴的保利茉莉公馆、西斯莱公馆，位于房山的万科长阳半岛等项目均采用低价入市策略打开了市场局面，三个项目7月成交1151套，占到了市场总量的近三成。

不过，高姗指出，虽然7月楼市在个别热销项目的带动下出现了反弹，但楼市整体大势仍然处在低迷之中，短期内很难出现持续的回暖。

二手房市场仍旧低迷

北京中原地产三级市场研究部的统计数据显示，7月北京存量住宅成交量为10 67套，同比2009年同期的24840套降幅达到了58． %。

从买卖双方的动态来看，7月二手房市场中，买卖双方仍处在僵持阶段，卖方看好后市，认为房价有回涨空间而不松口降价，买方仍在期待二次降价潮而保持观望，以致二手房成交量继续走低，交易依旧不活跃，在6月低迷态势的基础上更加萎靡。

另外，在价格方面，北京中原统计显示，7月以来北京二手房出现了非常明显的价格降幅放缓的现象，价格基本保持了平稳，甚至个别区域有轻微的反弹上涨现象，但是成交量则继续保持了下调的趋势，市场目前还未见底，依然处于调整期。因为新政影响，购房者继续持币观望，特别是三部委重新严格执行新政使得越来越多购房者放缓购房步伐。

北京中原三级市场研究部认为，随着楼市调控新政逐步深化，在随后的三、四季度，北京二手房市场将依然处于低迷态势，交易量仍将在下行通道上徘徊。同时，交易价格仍有一定下调的空间，并将在回落后走稳。从更长期来看，房价将逐步出现实质性的下跌，并逐步平稳下来，届时二手房交易量终将有所上扬。今年市场是否会再现“金九银十”还有待观察。