行业北京信托拟推土地流转信托抢滩城镇化金融

城镇化是未来中国经济增长的发展动力，也将成为未来金融服务实体经济的主要着力点。

而城镇化与土地制度改革紧密相关。日前获悉，继去年为农村集体资产管理和农民财富管理推出的集合资金计划后，拟于近期正式推出土地流转信托。

“具体工作已经在北京、江苏、东北、河北等地推进，预计今年可以做到3万亩左右。”北京信托总经理近日表示。

据了解，土地流转信托是以实现农村土地流转为出发点和目的的信托。基本原理是将农村土地使用权（包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权）作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，并计划实现土地受益权的标准化和凭证化，农民凭证定期领取收益。但这一新产品尚需获得监管层的批准。

受托土地经营使用权

农村土地流转问题是新型城镇化的关键问题之一。伴随工业化、城镇化的进程，农业产业结构出现调整，农村劳动力大规模转移，形成大量零散、闲置的农村土地，农村土地流转需求日益紧迫。

“土地流转信托实质上是一种用益物权的信托化。”北京信托首席研究员刘向东博士称，实质是将农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，主要包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权。在上，农用地的土地承包经营权是允许转让的，将率先进行试点。

具体从信托产品的几大要素来看，刘向东称，理论上，土地流转信托的委托人可以是村集体组织，但也不排除单个农户。

北京信托相关负责人透露，可能一可能会导致用户难以适应。开始试点的委托人主要是农村集体组织或农村经济合作社。因为农村经济合作社是被国家相关法律法规认可的农村集体经济组织，有一些现成的规章制度可循，与单个农户做委托人相比，可以大大降低交易成本。由农村集体组织或农村经济合作社首先对农户土地经营使用权进行归集后再委托成立信托计划。作为新型农村合作组织，合作社日后还可以在教育、医疗、养老等方面发挥作用，同样可以引入信托制度，进行专业化的运营管理。

按照北京信托的方案，信托计划在这过程中将土地收益权份额化并且凭证化，实现农民凭借标准化的“土地受益凭证”定期领取收益，甚至这一凭证还可以进行转让，这在一定程度上，也有利于农村土地经营使用权分配的公平。但这一方案还需得到监管层的批准。

除土地流转信托外，上述负责人表示，还可以围绕这一信托计划挖掘相关的业务机会。如农民每年获得的收益可以再成立资金信托，帮农民投资打理；另一方面，信托公司引入的种植大户，在经营使用土地的过程中也可能存在资金需求，信托公司也可以为其提供信托贷款等融资服务。由此充分发挥土地流转信托的“造血”功能，使流转的效益最大化，同时兼顾农户与种植大户双方的积极性。

在王晓龙看来，土地流转信托是促进农村土地使用权规范有序流转，和农村土地所有权能有效实现的重要选择，能加快农业现代化和新型城镇化建设，也是信托公司服务新一轮城镇化的重要业务机遇。

“改革开放三十年，地方政府、开发商利用了土地要素，实现了经济的发展和财富的积累，而真正拥有土地使用权的农民并未从中获得红利。土地流转信托通过土地的重新归集、整理，将目前一些荒芜、零散的农用地转移到种植大户手上，从而形成规模效益，再通过金融产品的配置，使农民和种植大户成为最终获利者，同时也将农民从土地的束缚中解放出来。”王晓龙认为，科学推进土地流转，使农民真正成为土地流转的获利者，甚至在农村实现生活现代化，是推进新型城镇化的关键。

另一方面，对于转型中的信托公司而言，王晓龙称，未来信托公司要想进行资产配置必须有比较庞大的基础资产池，这一资产池的积累需要相当长的时间，而土地则是基础资产值中相当大的一部分。

农户沟通成本之忧

事实上，为了提高土地流转率，在此之前，一些地方政府已经开始试点土地信托。比较有代表性的地区，包括湖南省益阳市“草尾镇模式”和福建的“沙县模式”。

具体做法是，由政府出资设立土地承包经营权信托公司，农民在自愿前提下，将名下的土地承包经营权委托给信托公司，企业（大户）再从信托公司手中连片租赁土地从事农业开发经营活动，承租企业（大户）每年支付土地租金，由信托公司统一分配给农民。

但在这些试点中，发挥作用的信托公司并非真正意义上的商业信托公司，而是当地政府成立的政府性组织，实际上是依赖政府信用的中介组织。

中粮信托也曾探索土地承包经营权信托，但主要是为了引入信托制度，帮助土地经营者获得贷款，涉及规模只有1000万元左右。

2012年，北京市农张翰(霸道总裁)。经办、门头沟区委区政府，联合北京信托推出首个农村集体资产信托化管理的试点，首先针对的是农民的拆迁款。此次北京信托的试点，将是农村土地流转信托的标志性突破。但业内对这一新信托产品也存在很多担忧和疑问。

“最大的问题可能是各家农户的意愿问题。比如委托人若为农村经济合作组织，首先需要将各家农户的土地经营使用权进行归集，然后委托给信托公司，如果农户非自愿流转怎么办？如果部分农户在信托计划存续期间想自己耕种土地怎么办？此时的土地经营使用权已经份额化，要"归还"农户哪块地合适？现实中，此类问题的沟通成本往往很大。”北京一家信托公司创新业务部人士担忧。

除此之外，北京某信托公司研究部人士也认为，在土地经营使用权委托之前，需要先进行土地承包经营权的确权，目前有些地区已经完成，有些地区还没有展开；如果在信托计划存续期间，因为地区经济发展需要，土地的性质和用途发生了变化，在与政府的沟通中如何保证信托计划的权益，也需要考虑。

对此，刘向东称，土地信托化管理是在保持土地性质不变的前提下，通过信托方式将分散于农民手中的农村土地使用权集中于信托平台之上，通过信托合同的签订，形成更为稳定的契约关系，尊重农村集体所有的权益，明确并充分保护农民的长远利益和根本权益，是一种规范、稳定的土地流转方式，是在现存法律框架内进行的一项农村土地产权制度创新，能更好地实现农地集中和规模化经营，有利于土地稀缺资源充分利用、集约发挥，有利于推动农业现代化、工业化和城镇化建设。