高考加油地产信托借新还旧难了127万亿兑付洪峰来魏家

从中诚30亿矿产信托出现兑付危机，到山西联盛债务危机导致信托松花江(77)号项目连续4期无法按时兑付，信托业刚性兑付的底线正经受着一次又一次冲击。矿产信托危机频频，地产信托同样不容乐观。

“目前集合产品的地产信托发行规模同比呈现下降趋势。”用益信托分析师帅国让向《华夏时报》透露，这一方面是因为信托风险事件频发，导致信托公司对产品的成立、项目审查态度谨慎，另一方面也因为频繁的兑付危机影响了投资者的热情，“近期传银行收紧融资和楼市价格下跌，无疑会对投资者和信托公司带来影响。”

那么，过去靠借新还旧延长兑付期的方式，现在还会奏效吗？

高危的地产信托

“如果单从租售比来看，国内房价的确存在很大的泡沫。”地产信托专家孙飞分析。

在他看来，国内房价之所以能扶摇直上，一个重要因素就是流动性过剩，“也就是货币超发，所以一旦出现流动性收缩，不仅房地产泡沫会破裂，包括信托在内的整个金融业都会受到不同程度的影响。”

眼下，楼市泡沫即将破裂的迹象越来越明显。

农历新年刚过，香港部分大地产商就开启了降价卖房的序幕，公开消息显示，2月10日，新鸿基地产位于香港元朗的“尔峦”推出156个新单位，其平均售价约合每平方米71679元人民币，比2013年的价格下降35%，如果算上8%的折扣优惠，那么单价相当于下跌近43%。在国内，杭州楼价大幅下降，在2月售卖的楼盘中，甚至出现了每平方米直降3400元的楼盘。业内人士预测，这样的局面短期内还会有其他城市跟进。

“这种情况如果持续出现，房地产信托肯定受到影响。”孙飞表示，地产信托之所以如此受投资者和信托公司的追捧，一个重要的因素就是其收益率的保证，而收益率则主要来自对房价上涨的预期，“一旦出现拐点或是持续下跌，能否实现收益率是一个问题，投资者会不会继续投资也是一个问题。”

二季度兑付洪峰

事实上，自从信托业规模突破10万亿元大关后，行业就接连遭遇成长的烦恼。

调告显示，自2013年起，信托业规模尽管仍维持较高增速，但仍低于前两年，且在需求下降、竞争者不断增加的背景下，信托业规模增速将进一步放缓。同时，、（）等竞争对手的加入，使去年信托报酬率降幅超过20%。

更重要的是，在市场普遍担心信托兑付风险之际，地产信托也迎来了兑付的洪峰。

《华夏时报》注意到，2011年-2012年是信托发行的期，按照项目期限平均1.年来计算，兑付高峰期出现在年。用益信托统计数据显示，今年共计8547个信托产品到期，总规模达到12733.06亿元。其中，房地产信托兑付高峰集中出现在二季度。

一位陈姓信托公司风控人士向表示，由于近年来信托公司的激烈竞争，部分公司为了追求规模和利润，在风控方面并没有做到严格控制，因此导致了兑付危机的出现，从目前看，信托到期带来的兑付高峰，加上如今的高利率环境和对影子银行的监管升级很可能导致今年出现更多的信托违约，这其中，地产信托的兑付压力不言而喻，“企业资金成本上升，通过‘借新还旧’缓解资金压力的途径变得更加困难，一旦资金链断裂，信托违约的概不过在这里率很大。”

借新还旧路不好走了

对信托公司来说，兑付压力并非是时至今日才有的，只不过以往大多通过“借新还旧”将兑付风险延后，然而，这样的展期手法在今年或许难上加难。

从用益信托工作室发布的1月份信托指数来看，49的数值创下了2012年8月以来的历史新低，用益以为，整个信托行业扩张动力不足，信托市场略显疲软，对未来的信托市场保持高度谨慎的态度。而就在此前的12月，这一信托指数还高达80。

渤海证券报告认为，今年1月份产品成立数量和规模均大幅下降，2014年1月份的信托产品成立数量416只，环比下降28.64%；成立产品规模合计416.13亿元，环比下降48%。而信托业协会公布的四季度数据也显示，虽然国内68家信托公司管理的信托资产规模接近11万亿元，但信托资产规模环比增速连续三个季度出现下降，这是信托业自2010年进入快速发展阶段之后从未出现过的情况。

“原因一是信托公司为了规避风险在发行新产品时更加审慎，另一个则是受到各种外界因素的影响，信托业的整体增速出现了放缓，这也是未来的趋势。”孙飞表示。

因此，尽管1月份新成立信托产品(,)类规模仍占比第一，但由于数量和整体规模的占比均出现大幅下滑，借助新发信托产品实现那些到期兑付的地产信托展期将变得越发艰难。

值得注意的是，(,)统计数据显示，从2012年8月到今年1月初，共有16个处于压力中的信托项目，其中房地产占了10个，成为重灾区，而这些出现信用事件的房企主要分布在环渤海和长三角地区，“这些地方尚且出现压力，那么依靠信托融资去三四线城市拿地建房的地产商一旦房子卖不出去，回款困难，偿债压力将非常大。”

帅国让认为，借新还旧的规模会有所下降，但可能依然存在，只是比以往难度增加了，由于信托项目抵押率普遍在30%-50%，且以土地和房产为主，因此预计除了极少数三四线城市房地产信托可能存在无法兑付的困境外，信托业整体尚不存在系统性风险。