借力工业园区华夏幸福基业低调疾进.源泉

越来越多的企业级用户已经对Windows 7表示出认可。自今年9月正式借壳ST国祥上市后，华夏幸福基业就进行了频繁的圈地动作，近日更是一举拿下河北省廊坊市固安县6宗商服用地。

廊坊圈地

12月21日，华夏幸福基业发布公告称，其三个下属公司廊坊京御房地产开发有限公司、固安幸福基业资产管理有限公司、三浦威特园区建设发展有限公司，以总价26271万元，竞得了固安县6宗地块，土地面积达158497.8平方米。

华夏幸福基业表示，该项购地可进一步提升公司未来的经营业绩，保障公司房地产开发业务实现可持续发展。

据悉，这次拿地其实是华夏幸福基业早已制定的拿地计划的一部分。

12月10日，华夏幸福基业宣布，拟在截至10月 1日已储备经营性用地4751亩的基础上，在2011年11月至2012年 月期间通过政府招标、拍卖等法定公开竞价方式购买房地产开发及园区建设项目用地。

这些地块的总成交金额预计不超过56129万元，使用权面积总计不超过402亩，且单笔成交金额不超过28529万元。

此前，华夏幸福基业已竞得了该计划中另外5宗地块。11月份，廊坊京御就以1955万元，竞得了廊坊市固安县 宗土地，为华夏幸福基业增加土地储备15892.7平方米；固安幸福则竞得固安县两宗土地，总价7771万元，面积64109平方米。

加上这次竞得的6宗地块，华夏幸福基业已完成了原定在廊坊拿地计划中的绝大部分土地，仅余下河北省廊坊市区地块1宗，该地块面积44亩，土地用途为住宅、商服等，成交金额预计 00万元/亩。

对于以投资运营开发区是为核心业务的华夏幸福基业来说，在廊坊的大手笔购地，正是其“工业园区+房地产开发”运作模式的又一例子。

地产+工业园区

资料显示，地产项目是华夏幸福基业最早涉足并一直稳健发展的传统业务，公司旗下知名品牌项目主要有孔雀城、大卫城、华夏系列、兰亭系列等。

在2002年6月成立固安工业园区后，华夏幸福基业就踏进了开发区投资运营事业领域。在这一领域，其采取的方式是与地方政府签订排他性的委托开发协议，通过基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、园区综合服务和厂房建设租赁等获取收益。

自此，华夏幸福基业正式开启了“园区+地产”的模式。

第一创业研究所的一份研究报告指出，“园区+地产”模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其对政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等种多业态物业开发经营中。

也就是说，华夏幸福基业可以通过产业发展前景打动地方政府从而获得土地，在廊坊近6亿的购地计划，也可看出这一模式带来的利好。

华泰联合证券分析师鱼晋华曾表示，华夏幸福基业这种“园区+地产”的模式定位，扣紧了市县级政府在财政压力较大和地方经济增长途径有限的情况下，追求GDP和政绩的命门，辅以较早进入此行业累积的招商经验和人脉关系，使得公司在与政府共盈的开发模式中游刃有余，获得了收益与现金流的双赢。

平安证券的研究报告指出，华夏幸福基业进一步发挥了地产业务和园区开发业务的协同效应，实现了两者之间的优势互补，奠定了高成长的基础。

国信证券则认为，“园区+地产”模式将使华夏幸福基业在一级开发、园区经营、房地产销售及政府返还等多方面实现收益。

同时，公司面对商业住宅开发低迷周期，可依仗一级开发和园区经营获得稳定回报；周期上升时，可利用一级开发成本优势获取大量土地储备快速扩张。

经过多年积累，华夏幸福基业目前住宅土储建面储备（含潜在）已约达1500万平米，启动园区约4 平方公里，战略规划园区规模超150平方公里。