高考加油平安证券第六届中国房地产业分析和预测高峰魏家

平安证券：第六届中国房地产业分析和预测高峰论坛会议纪要 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

2010年7月29、30日，住房和城乡建设部政策研究中心在北京西苑饭店主办“第六届中国房地产业分析和预测高峰论坛”会议邀请了、财政部财政科学研究所所长贾康，国务院参事陈全生，全国工商联房地产商会会长聂梅生，社科院工业经济研究所所长金碚，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹，等就目前房地产业面临的复杂形势、研判房地产行业的发展走势、解读房地产金融和税收政策等进行了主题演讲：

《房地产税收政策的调整和趋向》财政部财政科学研究所所长贾康1.对新政构架的评价：

已经达到了政府的目的，遏制了一部分城市过快上涨，但方方面面仍很不满意，希望看到房价的明显回调；2.希望通过此次房地产调控能够看到制度建设的信号，实现房地产市场保障轨和市场轨两轨统筹发展。

1)保障轨，对于保障轨政府应多管规划，管托底（廉租房），公租房（长租房，安安稳稳装修），管理引导，做到有所为有所不为）；2)市场轨，（公平交易，公平竞争，交易，保有环节征收税收）03年之后加税抑制过热交易，08年金融危机，通过税收减免等措施进行调控，前面十几年中，我们管理部门试图用交易环节税收，调控房地产发展3)保有环节的税收推出：

在美国叫不动产税；在香港叫物业税、差饷税，在我国目前保有环节没有像样的税收。

3.目前房地产市场存在的突出问题：

会议纪要2/71)经济适用房被扭曲，北京的经济适用房，天通苑等，据统计租赁和空置比例达（50%-80%），和建立经济适用房的政策初衷相悖。

2)房价概念混淆：容易产生理解误区，保障性和商品房的问题；房价只是市场轨的统计结果；不同档次的住房，成交结构不一样，会表现出不同的房价表现；3)制度缺失，保有环节没有像样的税收，本人曾经在两会提出抓紧研究开征房地产税的必要性，是不可或缺的地方税收之一，94年分税分级税收体制改革，现在需要积极推进省级以下分税制改革，建立合理的地方税体系，其中主打的就是房地产税和资源税等；4)以北京为例，据统计，北京市常住人口2000万，现有的房屋能保证北京市所有人住下来没问题；市场紧张说明有大量住房空置，现在需要制度保证存量住房租出去对冲压力。

4.保有环节征税有如下优点：

1)打击投资、投机；2)增量不变的情况下，盘活了存量住房；3)收入再分配的作用；5.保有环节征税的细节安排1)政策的差别化及时间安排：

上海，重庆很积极，做法上可尝试从增量，最高端入手，第一套，人均低于多少面积不覆盖，比如：

高档、独栋别墅住宅先征等；2)从长远来看，房产税是箭在弦上不得不发，房产税收是大势所趋。

目前关键是制度框架没好，制度框架好了以后会更过度会更平滑；做完了还需要制度性建设，要标本兼治。

3)行业认识方面大家应该多思考今年下半年房产税下来了怎么办？今年没下来明年下来怎么办？4)技术方面、管理方面没有硬障碍；可以充分利用财产税申报制度。

《房地产市场的主要矛盾和应对思路》国务院参事陈全生1.房地产问题核心：

1)土地供给太少，过去十年是，土地购置、完成开发面积、施工面积的增长的速度呈下降态势，房地产需求则呈加速上涨态势，导致房价快速上涨。仅仅靠目前控制需求的政策难以控制过去10年房价上涨的趋势，今明后三年房价仍有上涨的压力。

2)需求呈迅速上升态势，年增加2000万人，其中2.3亿农民工解决住房是当前最为迫切的任务，他们当中75%是已婚家庭，家庭功能基本已经丧失，赡养老人，教育小孩，夫妻生活，积聚的社会矛盾较大。

3)城镇收入增长很快，改善性需求大幅度增加；中国买房的方式是把过去十几年和未来几十年的钱的来买房，导致房地产需求的大幅度增加。

会议纪要3/74)土地供给是房地产问题的决定性因素。

市场供求规律不可违背，由于过去5年土地供应的低迷，未来几年全国性房价的上涨不可避免。

2.国务院出台新政评价：

新政已达立竿见影效果，但这只是在严格的需求限制政策下的结果，房地产根本的问题是供给不足，从200多骤降到41持续的调控可能会波及其他行业发展，月十大行业，除了房地产，增速都在下降，其他行业都在下降，可能拖累整个经济。

3.政策建议：

1)土地供应大规模增加，从根本上来说，住宅建设用地是不稀缺的（09年的住宅用地占用耕地0.0422%），根据简单的计算我国住宅建设用地和18亿亩耕地综合计算，国土面积比例等就可得出此结论。

2)近期建议不要再出台抑制房地产的政策，防止产生政策的叠加效应。