借占补平衡破解以租代征.鼓励

垃圾桶12461个重庆中海黎香湖重生记 曾被国土资源部（以下简称“国土部”）挂牌督办并被勒令停工的重庆中海黎香湖项目近日重现江湖，将于10月推出120多套独栋别墅入市销售。 中海黎香湖项目于2011年4月17日因涉嫌土地“以租代征”被列入国土部挂牌督办的违法占地黑名单中，并被处以412.45万元罚款，事发地重庆南川区8名政府官员被处以党纪政纪处分。 但事隔一年后，该项目已重新复工，被免职、降职的政府官员也异地复官。据知情人士对透露，“这是因为在这一年当中，项目开发商重庆中海黎香湖投资有限公司（以下简称“中海投资”）采用购买地票的方法，和当地政府通过‘占补平衡’的形式，让项目重新符合重庆市政府批复的土地利用总体规划，最后该项目各项证件齐具，从而得以如期开盘。” 中海投资相关负责人也在答复的邮件中表示，“目前项目已取得用地审批手续，其违法状态已经消除，中海投资不会退出黎香湖项目，中海以后将严格按照《土地法》以及相关法律法规的规定开发项目。” 亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存对表示，“这种案例目前非常普遍，地方政府招商引资过程中在集体土地使用上也很少采取禁地形式，而最后通过罚款使土地利用合法化已成为行业的潜规则。” 土地“以租代征”始末 黎香湖项目位于重庆市南川区黎香湖镇，是一个以城乡统筹为名的大型农业综合开发项目，距离重庆市主城区只有50分钟车程。 2008年8月，中国海外集团（以下简称“中海外”）与南川区政府签订投资协议，由其整体开发黎香湖片区。随后，中海外在南川注册成立重庆中海黎香湖投资有限公司，负责项目的建设和运营，整个项目总占地2万余亩，项目总投资超过100亿元。 因为该项目是大型企业和政府“联姻”，所以项目进展得非常顺利，但就在黎香湖项目一路高歌猛进的时候，该项目上了国土部挂牌督办的违法占地案黑名单。 按照此前中海投资与重庆南川区政府的协议，中海投资要为当地农民建设10万平方米安置房，然后腾出耕地给当地政府做耕地指标，政府由此从别的区置换建设用地指标，转换到这个地区给其开发房地产项目。 此外，中海投资还要为当地建设超过10公里的通乡公路。中海投资还与村民签订协议，要求农民以入股的形式将土地交出，供企业使用，中海投资则要规划占地500亩的苗圃等项目，供当地农民就业。 由于黎香湖片区原来规划是农业和林地，要想进行化的物业开发，就必须调整功能区规划和控制性规划。2009年1月，南川区委书记谭大辉就要求，南川区规划部门要尽快完善项目建设用地规划和土溪集镇调整规划。中海投资也多次要求政府尽快解决土地指标问题。 但时至2010年底，相关的规划调整及用地指标等系列问题并没有解决。而此时，中海投资按照协议先行开始建设的道路、农民安置房和苗圃、湿地公园等项目大部分已经竣工。这些前期建设项目，在土地执法检查中就撞上了枪口，大部分成了“违建”，并成为国土部挂牌督办的土地违法案件。 国土部称，中海投资的安置房和通乡公路两个项目采取以租代征方式，共违法占用耕地 04.65亩、林地8 .94亩、其他土地2 .86亩，合计412.45亩，用地违反土地利用总体规划。 2011年1月，重庆南川区国土资源和房屋管理局作出行政处罚，没收重庆中海黎香湖投资有限公司在违法占用土地上新建建筑物2. 5万平方米，道路6.1 9公里，并处每平方米15元罚款，共计412.45万元。 被国土部通报后，2011年6月11日，南川区政府要求旅游通乡公路征地区域外的农民签订退地承诺书，政府对他们进行“农转非”，借此取得了农民的土地，补偿标准按耕地每亩1.2万元进行，同时政府提取其中80%给农民买社保，被没收到地方政府的旅游通乡公路也已开始办理征地相关文件。6月17日，当地政府和中海投资、相关施工方等即召开黎香湖项目复工专题会，安排项目近期细化工作，6月21日重庆中海黎香湖项目正式复工。 “目前我们其他的项目都已按照《土地管理法》的规定完善了相关用地审批手续，土地性质均符合重庆市土地利用总体规划。”中海投资上述负责人在答复的邮件中表示，安置房和通乡公路两违法占地项目在国土部挂牌督办后，已按处罚规定收归国有，其违法状态已消除。目前开工的项目不存在违法占地问题，所以顺利开盘没有任何问题。 随后致电国土部，国土部耕地保护司相关人士表示，目前该项目合法与否，在于现行项目的复工是否符合相关的法律法规，具体情况有待调查。