以房养房全攻略规避风险有奇招

“以房养房”*全攻略 规避风险有奇招

随着人们对房地产领域*意识的加强，许多人都选择“以房养房”这类*方式。那末“以房养老”究竟有什么风险呢，又该怎样规避风险呢？

“以房养房”的3种方式

出租旧房，购置新居

如果你的月收入不足以支付银行贷款本息，或是支付后不足以维持每月的日常开消，而你却具有一套可以出租的空房，且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区，那末你就可以考虑采用这个方案，将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。

*购房，出租还贷

有些人好不容易买了套房，却要面对沉重的还贷压力，虽然手里还有一些存款，但一想到每个月都要把刚拿到的薪水再送回银行，而自己的存款不知什么时候才能再增加几位数，心里就不是滋味。在这种情况下，可以再买一套房子，用来*。如果能找到一套租价高、利润大的公寓，就可以用每一个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息，这样不但解决了平常还贷的压力，而且还取得了两套房产。问题的关键是要判断准确。

出售或抵押，买新居

如果你手头有一套住房，但其实不满意，想改善居住条件，可手里又没钱，好像一时半会儿买不了新居。如果你将手中的房子出售变成现金，就可以得到足够的资金。你可以将这部分钱分成两部份，一部分买房自住，一部分采用第2个办法用来*。如果你卖了旧房却一时买不到合适的新房自住，就不如把原来的房产抵押给银行，用银行的抵押商业贷款先买房自住，再买房*。这样，不用花自己的钱，就可以实现你改善住房，又当房东的梦想了。

“以房养房”需严防风险

在目前房贷政策紧缩、房产降温可期的情况下，“以房养房”风险究竟有多大呢?

观点一：做长线仍可看好

有*者认为，房价可能短时间会波动，但长远看，调整周期过后价格仍将呈刚性，在目前4%通货膨胀预期下，只要负担得起，房产仍是一项不错的*。他们认为，即便利率提高，还贷金额实际增加其实不多，何况现在一年内次新房停止转按揭，想出手也不容易，不如继续持房出租。还有人表示，现在中介对房租的评估就是按一定比例还贷额测算的，只要房产质量不是太差，资金压力不大，在当前租房者众多的情况下，仍可选择“以房养房”。在外贸公司上班的黄女士说，趁在职时养几套小房型，强迫自己每个月还贷，将来年纪大了就不怕下岗退休了。

观点2：还贷额占比须控制

既然是*就会有风险，“以房养房”也不例外。理财师认为，正常情况下，租金收入+家庭其他收入如工资、存款利息等 应大于还贷额+家庭的正常开销。在家庭收入和正常开消不变的情况下，租金收入越高，还贷金额越低，家庭财务就越安全。

观点3：谨防物业贬值风险

除还贷额上升的风险，“以房养房”者还要承受出租收入不稳定、物业贬值等多种风险。

一名房产从业人员表示，房产也有“保鲜期”，要提折旧，房产发展总是一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料装备、更符合时代需求的方向发展。因此，时间久的房产可能落伍，租金和价值有下降风险。

此外，房产市场的供需情况也会影响租金收入。总体上看，房地产商手里的空置房越多，“以房养房”风险就越大。当房地产转为买方市场时，开发商将大量兜售和压价出租，普通*者将承当房价和租金双下落的风险，而还贷还要继续。因此那些购买多套住宅的*者，“以房养房”要慎之又慎，避免因一时冲动而遭受损失。

观点4：谨慎*不宜“满仓”

综上所述，“以房养房”风险主要在于：银行贷款利率调剂，还贷额上升;房子老化或房产空置率提高租金下落;家庭其他收入下落的还贷风险。分析人士认为，作为不动产，毕竟房产流动性不高，现在*产品日见丰富，房产可纳入*组合，但现在“满仓”恐怕不合适。同时在*房产时，也要全面评估利润率，对以租养房的房产，应对其周边租金行情有充分了解，包括是不是有稳定承租人，周围市政规划等。同时，按揭贷款要具备稳定的还款来源，租金收入不能作为主要还款来源，并结合自身收入情况，选择适宜的还款方式。

“以房养房”要斟酌3种风险

“以房养房”风险也不小。采用“以房养房”的方式理财，除每个月固定要支付银行贷款本息外，还要承受出租收入不稳定、物业贬值等多种风险。

尽管房产作为不动产，其价值的波动性相对比股市要小一些，但在某些特定情况下，其波动幅度同样很大。尤其是在构成高价的房地产“泡沫”破裂后或经济危机及经济衰退期则更是如此。

另外，供求关系变化的风险同样不容忽视。房产的供给量与客户的有效购买量是动态变化的关系。在供应量超过购买量时，房价就会掉头向下。

较后是按揭还贷风险，如果还贷额占收入或资产比重较大，将来一旦出现没有预感到的事情，就很容易出现还贷困难，乃至有“断供”的可能。

总体上看，房地产商手里的空置房越多，“以房养房”的风险就越大。当房地产商的房子卖不出去时，就意味着市场已饱和，市场饱和的结果是有更多的房屋用于出租，这样，“以房养房”所承受的风险就更大了。

*有风险三思而后行

“以租养房”，已经成为众多人轻松买房的一条捷径。不过，人们仿佛只看到了好的一面，而忽视了其中的风险。一旦出现变故，购房者将损失惨痛。“以租养房”不是个简单的进程，这里面的账要仔细算清楚，除了每月固定要支付的物业管理费之外，还有银行贷款利息，这是笔固定的支出，而其收入却只是相对固定的。既然是*就会有风险，*房产的风险就是新房出租会有一个“滞留期”，即从正式入住到出租出去，中间会有一段时间房子是空置的。即便已出租的房子也可能会中途 “断档”，这就需要你周密斟酌如何度过这样的“风险期”。

随着申请住房按揭贷款门坎的一降再降，不少*者都会产生冲动想“以租养房”，做长线*，但基于对市场分析不全面，*终房子租不出去，致使了以租养房的失败。所以，*者在瞄准“以租养房”的*模式时，应对自己的还贷能力慎重考虑。

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