高考加油地产前九月量平价跌10月明显回暖价格回升魏家

地产：前九月量平价跌 10月明显回暖价格回升 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

会议纪要重庆市商品房成交量位列全国前茅，人口流入中包含较多人口回流201 年重庆市是全国商品房成交量最大的城市，全市成交面积约4000万方，主城区成交约2400万方，今年全年预计将成交2200万方。但商品房供应充足，价格较低且平稳，目前市场均价6800元/平。重庆市人口 000万人，主城区人口1000多万，其中户籍人口700万，每年约有 0万人口的增加，重庆市人口流入一方面靠重庆周边区县，另一方面靠人口回流，之前出去打工者返乡。

重庆未实行限购，近日邮储银行率先下调按揭利率至基准重庆市一直没有实行限购政策。按揭方面目前首套房认定标准与9 0规定一致，但按揭利率依然上浮%，近日邮储银行发文称将按揭利率下调至基准，预计其他银行短期内会跟进。

房产税对住宅市场影响不大2011年初重庆开始征收房产税，目前价格在1 000元/平以上住宅需要交纳房产税，但政策的实际影响不大。第一高端客户较少；第二大多数别墅和高端住房通过各种方式规避了房产税；另外，重庆目前仍处于别墅和花园洋房为高端住房的阶段，从主城区出发20- 0分钟即可有很多可选择的别墅项目，因此别墅是重庆客户选择的主要高端物业形态，未出现别墅客户向大平层回流。因此房产税对重庆住宅销售结构影响不大。重庆的主流别墅有两种，一类是万总价的传统别墅，一类是总价200万左右的经济型别墅。

月成交量同比持平，10月市场明显回暖，价格国庆期间跌至近几年低点后持续回升重庆市近几年成交量一直较平稳，主城区成交面积保持在每年2000万方左右，包括2008年和2011年重庆市成交量也没有显著变化。今年月成交量基本持平，9 0政策后成交回暖，访客量较9月上升20- 0%。

重庆市住宅价格也较平稳，在6800到7 00元/平之间波动，201 年均价7200元/平，今年月开始价格回落，国庆期间达到最低点6800元/平，是近面部肿起几年的低点，基本回到2011年底的水平。近两周市场回暖，价格开始持续回升。重庆市置业门槛较低，一般大学毕业或未毕业都有能力买房，如果市场情绪回暖，可释放的需求较多。

库存平稳，存销比10个月处于历史中位重庆市商品房供应以销定产，一般情况下供应会比当月成交多一点。

因此重庆市商品房库存也较平稳，目前住宅库存约1100万方，存销比月10个月，属于历史库存的中间值。今年上半年存销比6个月，历史最高为个月。

土地市场遇冷土地成交量也非常大，201 年成交建筑面积接近4000万方，今年预计接近 000万方。重庆市是多中心城市，相较于环线发展摊大饼的城市，多中心城市的土地供应较充裕，这也是导致商品房供应充足的原因。土地供应多，但不会直接导致商品房市场的集中供应。主要原因有两方面，一是重庆市近几年土地供应以大宗土地为主，开发商滚动开发。二是重庆市有几家土地公司，参加政府拍卖获得市场不看好的土地，待该区域成熟后再将土地转让，这部分土地是短期内不可能流向商品房市场的供应。

开发商市场集中度不高，前十大开发商中有4家本土企业前五大开发商分别为龙湖（市占率5.7%），融创（5.1%），万科（4%），金科（4%），保利（4%）。重庆市购房客户对开发工艺要求，展示要求非常高，但价格不高生活无法自理。 解了大便自己擦不了，因此大企业和本土的核心企业生存几率比其他企业更大。龙湖的战略一是做高端，二是距离换形态，其项目多是郊区别墅和洋房等高端项目，主城区只有商业项目。金科的战略偏向重庆的区县。融创在重庆的主要业态也是别墅和洋房等高端产品。万科和保利则在核心区做主流产品。企业之间差异化较大。

重庆万科在商业、养老及物流地产方面进行尝试研究重庆市跟投项目是金域学府，重庆公司员工跟投约4500多万。

重庆万科除传统住宅外，也做少量城市别墅和大平层豪宅项目，此外，正在商业支持，养老陪套，及物流地产方面做尝试研究。

风险提示：宏观经济增速变化超预期；房地产政策超预期等。