保障房分配惹争议未来发展方向或由售转租.源泉

保障房分配争议的背后，是住房保障覆盖范围，保障房体系的发展方向等问题

死灰可以复燃，尽管1998年我国就停止了福利分房，但如今正有回潮迹象。

开着宝马去买经济适用房早已不是，在北京海淀区，很多保障房已经成为很多部委机关的小区，在深圳侨香村，配套豪华的7000多套经济适用房因为分配争议而空置一年多了……

仅今年以来，海南海口、山东日照、陕西眉县等地纷纷爆出经济适用房申请、分配中的乱象。在这些乱象的背后，是住房保障覆盖范围、保障房体系的发展方向等方面出现了问题。

分配争议

2006年，经济适用房的命运一度成为络关注的焦点。

支持者说它在解决中低收入者的住房问题上功不可没，反对者说它既没能真正起到住房保障作用，同时又破坏了市场规则。

经济学家茅于轼先生甚至直言，不给经济适用房建厕所从而防止不符合规定的人争相谋取。

今年上半年发生的海南限价房事件中，面对公众质疑，当地相关负责人回应:“为公务员建限价房，主要考虑办公区距离市区十多公里，住在附近上下班就能节省很多油料。”

自1994年实行经济适用房制度以来，由于主控权在地方政府手中，所以区域发展差别较大，整体而言进度缓慢，不仅距房改时设定的目标（成为供应主体）相去甚远，而且建设总量逐年下降。（见图1）

中原集团研究中心总监陶琦对第一《财商》表示，经济适用房问题的根源在于它是介于市场经济体制和计划经济体制之间的一个“混血儿”。

在北京、上海、深圳等地，一般经济适用房单位售价在三四千元左右，但这些经济适用房周围的商品房小区，单位售价可能在三四万元左右。一些钻政策漏洞申请到的家庭甚至刚申请到就私下转让，从中获取暴利。

那么，经济适用房是否已完成了其并不出彩的历史使命？

他为人民干了那么多实事上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，从本质上讲，多层次的廉租房和限价房完全可以分流以前经济适用房的功能。

上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军也表示，经济适用房是通过销售来实现的保障房品种，退出上不成问题，但在产权方面存在很大争议，所以属于一个过渡性的工具。

覆盖范围

在陕西眉县经济适用房事件中，超标准的经济适用房小区成为公务员小区，面对媒体质疑，当地政府竟然如是说，公务员也是低收入群体。

那么，什么样的收入群体可以申请保障房呢？住房保障体系的覆盖范围又该多大呢？

对此，李战军告诉，我们目前的保障房规划，缺乏对需求总量的统计，事实上，按照当前的经济适用房和廉租房申请标准，只有少数人需要。“应该把90%的人推向商品房市场。”

但问题是，目前很多人超过了经济适用房、廉租房的申请标准，又买不起商品房，也就是所谓的“夹心层”，此外，既够不上廉租房标准，又没资格购买经济适用房的群体也属于“夹心层”。

杨红旭认为，居民的收入水平和居住水平是动态变化的，住房保障标准亦随之变动，这就注定，“夹心层”的难题永远无法一劳永逸。

从香港的经验来看，香港上世纪50年代推行公屋制度（相当于廉租房）之后，发现许多收入高于公屋申请条件的居民，居住条件比公屋还要差，于是在上世纪70年代推出“居屋计划”（相当于经济适用房），后来又出现类似问题，再推“夹屋计划”，结果依然产生“夹心层”，只好再推“首次置业计划”。

杨红旭表示，从保障范围上讲，理想模式应该覆盖中低收入以下群体，根据我国目前城镇居民家庭的分类，具体包括三类群体:一是占全国城镇家庭10%最低收入家庭，二是占比10%的低收入家庭，三是占比20%的中低收入家庭。另外，占比20%的中等收入家庭也可考虑进行部分保障，具体要看未来国家财政承受力情况。

住建部政策研究中心房地产研究处处长文林峰近日撰文表示，应尽快进行全国性的住房普查工作，摸清家底，包括中低收入家庭的住房状况和收入水平，无房户和住房困难户的数量和支付能力，在此基础上编制的住房发展规划才具有可操作性和实际指导意义。