行业地产政策趋紧试图打破房价短期上涨预期荐8

地产：政策趋紧试图打破房价短期上涨预期 荐8股 -26 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：

继北京于 月17日住宅限购政策、北京央行要求连续60个月缴纳社保和个税、首套贷款利率提升等政策后， 月26日北京“商改住”调控政策出台，主要内容包括（1）以现在为始点，未来商办类项目不得擅自改变为居住用途，且要求建设的最小分割单元不小于500平米；（2）企业购买商办产品后，不得将房屋作为居住使用，且明确要求房屋再次出售时应当出售给企业；原有已售项目再次上市时，可出售给企业和机构，如果出售给个人，购买的个人需满足购买在京购买普通住宅的资格；（ ）二手商住房将无法通过中介代理出售；（4）商业银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷款。

观点：

1、政策趋严的目的是打破短期房价刚性上涨预期我们认为近期政策的频繁出台，是对北京限购政策出台后，市场成交量及价格并未如政策预期实现有效控制，甚至从市场的实际表现来看，小户型总价受政策的影响而表现为跳涨，正是这种不及预期，促使政策不断加码，从购房资格、购房杠杆和资金成本等角度实现“全面打压”，目的是打破北京短期房价刚性奥巴马在马尼拉举行的发布会上说上涨预期，近期北京的学区房多校划片、离婚1年内申请房贷按二套、“商改住”限购的调控政策也是这一系列严控政策的组合拳之多个重要构成部分。

虽然始自年初的三四线去库存火热持续了近一个季度，但我们认为，去库存这一命题真实的情况是一、二线及周边卫星城市去库存，更大范围的弱三四线去库存的效果有限、持续性不足，从而奠定了未来仍然是区域分化的主旋律，核心一、二线城市因长期上涨预期而产生的恐慌性购房已经成为这一逻辑的最好演绎。我们认为近期的政策思路已经发生彻底的转向，房屋居住属性的确立已经不再是一句口号，短期将通过调控加码打破短期房价刚性上涨预期，挤出投资投机等需求，中长期有望通过长效机制实现房价上涨预期的有效控制。

值得关注的是，近期受限购外溢效应显著的环一线城市，将面临更大的调控升级压力，结合历来调控政策的长周期性，我们有充分的理由相信，环一线城市房价近期的快速上涨已经很大程从这个角度讲度上透支未来几年的上涨动能，虽然不改长期看好的观点，但短期内有仍有可能面临较大的回调压力。

2、货币政策全面收紧将是结束此轮地产行业力量上升的决定性因素 月26日上午央行行长周小川在博鳌论坛上发言，货币政策经过多年QE，全球已经达到周期尾部，同时他还表示，收紧货币政策是渐进的过程。从前述发言可以看出，货币政策已经从“不公开表达收紧态度但实际性通过提升市场利率”向“公开表达收紧态度且未来进程有可能根据内外环境加速”转变，我们认为这是政策首要目标由“保增长”向“防风险”转换的重要标志。