行业房地产信托系统性风险放大

随着银行对房地产信贷的收紧，资金成为房地产行业重要资金来源之一。专家警告，对于房地产行业未来可能出现的风险，市场依然保持高度警惕。一旦出现系统性风险，那么国内近60家信托公司将无力去保证行业的安全。

商品房量价齐降，对于房地产信托而言意味着信托偿付风险的增强。业内专家指出，部分房地产信托将从今年开始进入密集兑付期，同时，受住房限购政策影响，部分信托项目呈现疲态，信托公司希望提前终止产品以释放风险。

房地产信托规模激增

中国信托业协会近日公布的官方数据显示，截至2012年第一季度末，中国信托业信托资产规模为53016.07亿元，信托资产存量规模在连续五年保持快速增长之后，首次超过5万亿元。已超过净值总额为2.2万亿元的公募基金，成为资产管理行业主要支柱之一。

近年来，随着银行对房地产信贷的收紧，信托资金成为房地产行业重要资金来源之一。房地产信托在全部信托资金中的占比从2010年年初的7.3%快速升至2010年第三季度的22.25%，并长期维持在15%以上。去年房地产信托高速发展，去年三季度更是达到最，房地产信托余额为6797.69亿元，占整个资金信托的17.24%。随着房地产信托规模的激增，其系统性风险放大。

“现在一些银行已经对信托开始警惕，主要是担心信托行业系统性风险的集中爆发。”诺亚财富管理中心研究总监李要深近日对中国商报表示，从信托行业资金最终投向来看，房地产占了其中很大一部分比重。2010年新增投资房地产领域的信托投资额为2864.08亿元，占全年全部新增投资额的12.7%；2011年新增投资房地产领域的投资额为3704.58亿元，占全年全部新增投资额的22.5%。

这部分房地产信托中的一部分将从今年开始进入密集兑付期。中金公司研究报告统计，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。2012年第三季度到期规模约1000亿元，7月至9月是到期大高峰，平均每月在300亿元以上，四季度为419亿元。

在外界看来，信托公司由于兑付压力面临的违约风险陡增。中金公司预计，有10%至15%的信托项目可能在今年出现违约风险，需要信托公司自有资金介入或通过资产管理公司收购。

12款产品提前清盘

据公开资料不完全统计，从4月至今，已有12款房地产信托计划提前清盘，资金规模达到31.22亿元，其中4月9款、5月3款，涉及五矿国际信托、华润信托、华鑫信托、交银国际信托、新华信托、西部信托、湖南信托、紫金信托、长安信托、中诚信托等公司。其中，五矿信托(,)花园项目特定资产收益权集合资金信托计划提前13个月清盘。财汇资讯数据显示，该信托计划成立于2011年6月30日，实际发行规模1.5亿元，信托期限24个月，满12个月后可提前结束。

事实上，今年年初已有包括、天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、、中诚信托等信托公司的房地产信托计划提前清盘。

一位不愿具名的信托业内人士透露，受住房限购政策影响，部分信托项目呈现疲态，信托公司希望提前终止产品以释放风险。也有一些是信托公司在设计信托产品时已预留了一定空间，设置了提前终止条款。当触及条款时，信托计划即可提前终止。

房地产信托提前清盘的现象引起了很多人的关注。普益财富研究员范杰认为，地产商主动早赎的资金来源非常蹊跷。根据这两年房地产行业的回款情况来看，房地产企业的资金应该是非常紧缺的。由于市场持币观望的意味浓厚，房地产销售从去年下半年就一直清淡。从目前公布的房地产行业销售数据来看，商品房的成交量直到2月中下旬才出现了一定的反弹。但除非大部分的购房者都选择全款，否则使用按揭贷款的话，开发商实际回笼资金的时间应该在3 月份之后。大部分的购房者使用全款购房的可能性显然很小，那么今年前3个月提前终止的信托还款，来源于开发商项目销售的可能性不大。

“如果哪个房地产公司或者信托公司率先出现了违约，那么房地产公司则面临再也贷不到款的局面，而信托公司也面临旗下产品难以被投资者接受的情况。”李要深表示。因此，不排除信托公司在发现可能存在的违约风险后要求房地产公司提前兑付信托收益，以规避未来更大的风险。于是，提前清算房地产信托就会出现。

系统性风险之忧

在房企一窝蜂地发行高利率信托产品融资，他们期待在信托到期前政策上能有所松动。但现实可能无法理解这种变化的逻辑性。目前我们认为太阳星云原始成份中缺乏氮-15同位素情况让这一期望落空，销售的低迷以及即将到来的巨大债务压力，使得不少开发商陷入窘境。

为了防范可能的风险，此前，发布了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，第一次以书面形式确认了房地产信托业务存在系统性风险，并提高了房地产信托的业务门槛。此后，监管部门对房地产信托业务连续多次进行风险检查与压力。目前监管已产生效果，尚未出现公开的房地产信托兑付风险事件，其中不乏个别遭遇兑付时间刚性的房地产信托产品采取了产品延期、房地产基金接盘、资产管理公司收购等多种以时间换空间的方式。

经过管理和规范，目前房地产信托规模急剧下降，2012年第一季度仅441亿元，创2010年以来新低。诺亚研究认为，房地产信托连续两个季度新增较少、存量下降降低了系统风险出现的可能。从目前掌握的情况来看，房地产信托计划的集中兑付风险总体可控。

“但对于房地产行业未来可能出现的风险，市场依然保持高度警惕。”诺亚研究总监李要深坦言，一旦出现系统性风险，那么国内近60家信托公司将无力去保证行业的安全。因此，监管部门可能进一步提高房地产信托的交易对手（房地产企业）和项目资质门槛。

信托业内人士表示，“明年才是关键，如果市场大幅萎缩，信托公司能否顺利度过明年的兑付高峰才是关键。”

信托业面临挑战

中国人民大学信托与基金研究所所长邢成认为，进入“后5万亿时代”的信托行业已经遭遇到不小的挑战。随着市场竞争的日趋激烈，信托行业自身的业务领域正在被其他金融机构不断蚕食；行业的相关激励约束机制、风控机制、IT服务设施等还不适应信托行业大发展的需要。

“信托业面临转型。”诺亚研究认为，2012年将是信托行业的转折年，行为了打好收官阶段比赛业将出现分化。

对于风险资本系数比较高的房地产信托产品，邢成认为，在房地产信托业务上可以有几个方面创新思路，首先是除了商品房住宅之外，工业地产、商业地产、存量地产、保障性住房、棚户区改造、新农村改造等都可以作为下一步房地产信托业务转型新的创新领域。

邢成特别强调，灵活性是信托公司自身的一个独特优势，实质性的问题是很多公司不顾自身条件盲目追求大而全，“对大部分信托公司来说是一个很大的误区。”大部分信托公司其实没有能力发展成为这种全能型的模式。相反，绝大多数信托公司应该走专业化道路。

业内人士预计，在经历了三年的快速增长后，在传统主营业务受限、暂无明确业务突破方向的前提下，预计今年行业业绩增速将放缓，利润总额将因房地产信托业务量下降受到明显影响。(,)首席分析师杨建海认为，高利润率的房地产信托产品的新增规模面临萎缩风险，这将拉低整个行业的信托报酬率，2012年信托行业的盈利不容乐观。