品牌楼盘扎堆外环外新房拉低上海楼市均价.DG

根据昨天发布的“品牌企业上海土地储备观察”报告，2006年-2008年，上海开发商拥有的可开发土地7 ％的面积都在外环以外。业内人士解读认为，一般从拿地到建楼卖房周期在两年，也就是说，经过两到三年开发后的新房，超过七成是在外环外的。

品牌楼盘扎堆外环外

万科有将近40％的土地位于外环以外。

近年来，外环以外的新盘越来越多，可以肯定的是，今后两年外环外的新盘数量不会减少，只会更多。

“品牌企业上海土地储备观察”报告选取了上海市场的15家房地产企业，从土地储备总量、土地结构、区域分布、地价水平等角度作了比较。根据报告，“前三甲”土地储备总和达到85 万平方米，其中万科历年来购置的土地储备达到299万平方米，已经成为上海房地产市场的最大“地主”。

近两年，万科主打的楼盘多在中环附近，如万科新里程、万科金色雅筑等，但目前万科还没有开发的土地中，地处中环内的土地只有28％，有将近40％的土地位于外环以外。也就是说，未来买万科的房子，大多数还是在中外环间以及外环以外。

和万科不同，绿地集团将近75％的土地位于外环以外，主打郊区战略。

土地成本有所回落

新江湾城楼板价曾达2万元/平方米。2008年1月，楼板价仅为7500元/平方米。

土地成本是房价的基础成本，它的价格变化影响着房价波动。一般来说，离中心城区越远地价越便宜，房价也相对越便宜。

据“品牌企业上海土地储备观察”报告统计，年上海市场土地楼板价平均水平为4006元/平方米。土地储备位列第二的绿地集团，因为大部分土地在外环外，每平方米的土地楼板价只有21 2元/平方米。而李嘉诚的和黄76％的土地是位于中环以内的优质地块，土地成本为 471元/平方米。

易居中国分析师薛建雄介绍，土地成本近几年来呈整体上升趋势，2007年下半年更是达到了最高峰。当时由于房价高企，开发商普遍对市场乐观，竞相出手拿地，“地王频出”。如新江湾城D1地块、D 地块，成交楼板价分别达到惊人的1.25万元和2万元/平方米。不过，2008年以来土地成本已有所回落。例如，2008年1月成交的新江湾城F地块，楼板价仅为7500元/平方米。

而上海房价正是在2007年冲高后，2008年年中开始回落的。

外环外新房拉低全市均价

令艺术与时尚在此完美相融。 香奈儿经典的斜纹软呢材质中交织着雪纺、乌干纱与蕾丝缎带以及合成材质的细线目前上海外环以外新房的成交均价在万元/平方米。

未来新增的土地供应，以及开发商现有的土地储备，大部分集中在外环以外，未来的新盘也是以外环以外为主，但是因为外环外新盘售价相对较低，大量推出后反而会拉低上海楼市的成交均价。

根据易居中国的统计，目前上海外环以外新房的成交均价在万元/平方米之间，中内环约为1.8万元/平方米，中外环约1.2万元/平方米，内环内均价则高达2.8万- 万元/平方米。大量外环外房源的集中成交，势必会降低全市的成交均价。