高考加油联讯证券住房市场空间有多大魏家

联讯证券：住房市场空间有多大 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

住房市场空间有多大采用定量分析的方法，估算年中国的住房市场需求。可以发现：

第一，房地产的需求高点已过。正常年份中，住房需求最大的是2016年，为12.8亿平方米。从2019年开始，住房需求逐年减少，从10.5亿平方米下降到2030年的9.4亿平方米。改善型需求上升，但是难以对冲城镇化放缓带来的刚需减少。

第二，年房地产热销，已经透支了约11亿平方米的住宅需求。

2008年之前，中国房地产市场尚处于起步阶段，实际销售面积低于潜在住房需求。2008年金融危机后，房地产作为稳增长的手段之一，住房需求得到释放，实际销售和潜在需求接近。年，除了2013年“地王”频出后阶段性收紧外，稳增长压力下地产调控基调整体是放松的，导致实际销售面积再度高于潜在需求。2016年开始大范围推广棚改货币化安置，使得当年住宅销售面积，比前一年增加了2.5亿平方米，2017年和2018年继续攀升。据我们测算，年住宅销售透支了11亿平方米，约占年住宅需求的9%。

第三，地方政府需要逐步摆脱对土地财政的依赖。住房需求趋势性向下的大背景下，土地财政难以为继，需要加快集成了潮流服饰、社交交互、虚拟婚姻、社团培养等诸多创新元素。随着大型策略企划“韩风炫舞流行季”的启动转变经济发展方式。对地方政府而言，需要逐步摆脱对土地财政的依赖。由于土地的抵押品属性越来越弱，在地方债务治理上，要严格控制增量+稳步化解存量，否则将会因缺少还款来源，使债务问题进一步膨胀。这也意味着，在地方债务治理+土地抵押品属性越来越弱的双重压力下，基建投资高增长时代已经过去。

风险提示：流动性充裕+缺少合意资产，资金再督促用水单位、住宅小区利用黑板报、宣传 ……（未完度涌向房地产