北京房价距离跌入谷底还有多远

北京房价距离跌入谷底还有多远？

导 读

夏日里的寒流终将延续……

地产壹线 田晏林 发自北京

2015年“330新政”后的北京，楼市春暖花开。首付比例下降，贷款条件放宽，媒体连篇累牍报道二手房连夜*，业主的翘首观望，看房人的焦虑不安，中介的策略转变……霎时，北京楼市堕入沸腾。而这种场景，在时隔27个月后的*重新上演。与此不同的是，彼时看涨，此时喊跌。1众人随着“317新政”的收紧，正向着另一个极端走去。

一场闹剧抢眼球

大约一周前，一条关于教场口9号院的信息刷爆朋友圈。这套位于西城区75.75㎡的两室一厅*在6月6日被挂上链家APP，标价75万，约合单价1万元/㎡。而同小区、同户型、同为高楼层的另一套面积为73.88㎡的二手房标价880万。

（图为链家APP房源信息的截图）

面对十倍的差价，有媒体向链家了解情况，反馈是：售价75万的*是价格录入毛病造成的一次“乌龙事件”。易房产向负责该小区的链家门店求证，店员回复：“要是有这样的房子出现，别说您了，我们都抢了，肯定是录错了。”

易房产随后赶往乌龙事件*——位于西城区德胜门外教场口街9号院（又称德隆家园小区）实地探查，询问周边多家中介，发现自317新政颁布实施3个月以来，二手房市场“量价齐跌”确实存在，但也并非如各家报导得那样触目惊心。

（图为教场口9号院现场）

链家研究院5月份《市场监测月报》显示：2017年5月，北京市二手房成交均价环比下跌2.3%，是经历了连续17个月上涨之后连续两个月的下跌。5月链家成交量环比下降23.9%，不到3月成交量的六分之一，处在自2015年以来的*点。客户成交周期52天，是自2012年以来的*值，客户观望情绪*明显。首付比例以及贷款成本的提高，使居民对购房贷款的使用程度降至2015年以来*水平。

易房产在另外一家中介后台系统看到，5月3日该店登记了一套位于西城区教场口街6号院（又称德隆家园6号院）面积为51.15㎡的一室一厅，*初业主报价770万，现在表示670万就能谈。中介称：“现在付全款，650万就拿下。”

据中介后台显示，在德隆家园6号院小区近6个月成交信息中，今年4月20日，一套面积为52.06㎡的一室一厅，以750万元成交，单价14.4万/㎡。仅仅两个月，单价直降近2万元，腾出了100万的议价空间。

在伟业我爱我家品牌总监孔丹看来：“降价首先从个例开始。可能一个小区政策刚出台时大家都绷着，坚守原来的价格，突然有一个业主挺不住了，急需用钱，降了100万，有了*个就有*个、第三个。现在北京房价大部分下落，但并没有出现普遍下降。”

紧接着易房产查看了教场口区域的其他房源信息，据中介内部系统显示，基本上一室一厅的房子都在降价，而两室一厅、三室一厅大多仍在上涨。

（易房产在中介内部房源系统页面看到，教场口小区的报价有涨有跌。）

对此，中介工作人员解释，降价原因与业主出售的急迫性有密切关联。有些房主订了房子，急求首付就会着急卖掉原先房产，议价空间就大；但对已经买到房子的业主，不着急出手，降价幅度照旧不会增加。

孔丹表示：“北京房价目前跌幅在6%-7%左右，但在普遍回落的情况下，也有愈来愈多的房子出现10%-20%的下跌。这样的例子越多，也会进一步刺激房价走低。”

北京的二手房价格正在从个例的点状回落逐渐向普遍的回落过渡。“这类点状的回落，在政策出台一个季度之内会出现，但是普遍的回落要在一个季度之后像个男人一样！”，点状愈来愈多就能连成面了，基本上就普遍回落了，业主也就不会再坚守原来价格。”

中介是隐藏的定价者？

日前有媒体直指中介，通过对业主限定*销售单价、规定上涨时间、设置“高于市场价”的价格标准等手段，作为接受拜托的卖房条件来控制房屋价格。以及在内部激励机制下，鼓励经纪人与业主协商变“一口价”为“议价”。

易房产在此次调查中了解到，此番降价幅度*为明显的二手房大体分三类。*，地域类：房源位于近郊、远郊区县，交通、医疗、教育、商业等基础设施品质不好或不完善；*，*类：比如朝阳、海淀、西城，前期房价涨幅过大，打着教育资源旗号的房子，虚高报价；第三，非普通住宅类：此类房源总价高，户型大，且新政要求首付款比例不低于80%，有些乃至要全款，本身就不好卖。

然而中介费是经济公司*收入。“当交易不好时候，我们适当提高折扣率来促进成交。”在调查中得知，链家目前中介费已下调到2.2%-2.3%，另有部分店铺的收费标准是2.7%打8折，我爱我家则是2.2%的服务费+0.5%的代收费（根据交易复杂程度，代收的手续费）。

中介收费定价是市场议价性质构成的，属于中介公司和消费者博弈形成的价格。孔丹认为，房屋的定价由多种因素构成，但是定价权始终掌握在业主手中。“中介毫无定价权，不是决定性因素，为促进交易，中介会给出建议定价。”

一般来说政策、媒体报道、中介是影响业主定价的3大因素其身价也将受到影响。。市场调控松紧，舆论轰炸或多或少从主观、客观角度影响卖方的心理预期。“市场好的时候，中介让降价房东也不降，中介公司觉得不管市场好还是坏，为了快速成交都希望业主报价越低越好，因为报的越低，买的越快，中介公司挣钱越快。但是你看到今年5月份成交量是15年2月份以来*的，3月调控新政刚出台，4月都在处理前期遗留的业务，5月份交易量回落显现，6月份有可能比5月份还低。”

自从“3.17”新政出台后，银行放款的速度便处在缓慢收紧阶段，在货币政策持续收紧、房地产类信贷管控从严。4月末，北京银行和建设银行两家银行取消首套房贷利率折扣，上浮2套房贷利率折扣，5月初连续有工商银行、农业银行等6家银行陆续跟进。房贷利率的上调以及各大银行信贷额度的收紧，使得5月居民对住房贷款的杠杆使用率和使用力度均出现明显下滑。

伟业我爱我家爱团体副总裁胡景晖分析表示，面对史上*严格且*严密的楼市调控，北京二手房市场上的*投机现象得到明显遏制，很多资金实力相对有限的改良型需求也不能不放弃或延缓购房计划，即便是刚需也要负担比之前更高的贷款成本。因此，在一系列周密而严厉的政策叠加下，北京二手房市场有资历、有能力购房的需求明显减少，市场预期明显改变，交易需求直线下滑，市场交易量大幅减少，签量、签单量也自然持续下跌。

今年美元*次进入加息通道，国内货币政策继续从紧，房贷放缓……夏日的暖风已不能给渐冷的北京楼市带来一丝安慰。孔丹认为“未来下半年，房价降幅也许会突破10%。”正与每次调控市场均在转向中奥妙博弈一样，真正的入市需求可能正等在暗处伺机进场。

作者 田晏林

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