农村集体建设用地入市仍待法律开口子.蹭飞

推进土地管理体制改革需要优化现行土地管理政策体系，而土地管理法的修改及农民集体所有土地征收补偿安置条例的修订是其中的重要内容，也是今年国土部的工作重点之一。对于备受关注的征地补偿问题，接受证券时报采访的业内专家建议，土地管理法应为农村集体用地进入市场开口子，并且按市场价格来补偿。

据了解，现行征地补偿制度是由土地管理法确定的，最关键的条款是第47条。去年底，国务院提请十一届全国人大常委会第三十次会议初次审议的土地管理法修正案草案，对“土地补偿”作了重大修改，删除了现行法第47条中按土地原有用途补偿和 0倍补偿上限的规定。业内人士表示，待土地管理法修正案通过后，将由国务院制定征地补偿条例，但是该修正草案至今仍未表决。

对于土地管理法修正草案，中国土地学会副理事长黄小虎认为，土地管理法修正草案在提高征地补偿标准上迈了一大步。过去是按农业产值倍数进行补偿，不是按市场价格，而这次考虑土地区位、供求关系对价格的影响，实际上是按市场补偿。如果这个修正草案通过了，将使被征地农民在一定程度上分享土地增值的收益。

“不过，修正案没有解决的，也是下一步改革需要重点突破的，是允许农村集体建设用地进入市场。”黄小虎说，虽然被征地农民的利益考虑到了，但是没有被征地农民的财产仍不能通过市场实现，农民因此在社会产品分配中处于弱势地位，这种制度性伤害，必然导致农民与政府博弈，激化了社会矛盾。

业内人士认为，没开这个口子是因为，如果允许农村集体建设用地进入市场，也就是缩小征地范围，意味着政府能卖的地将减少，而公益用地本身不赚钱。“公益用地”的范围和类别划分是“缩小征地范围”的关键所在，已进入到最后送审阶段的农民集体所有土地征收补偿安置条例中，公益用地除包括教育、基础设施、能源、国防、政府用地之外，“城建开发用地”也可能被列入“公益用地”范畴，这将形成不同的土地价格。

长期以来，城乡二元结构造成了农村集体土地在符合规划的前提下，如需入市交易须由政府先行征收，而按照此前的征地补偿制度，政府征收土地是以原土地用途为标准进行补偿，也就是按农业种植等进行补偿，这就导致补偿额度很低，而政府以城镇建设用地为用途，将这些土地出让，获得了很高的收入，这中间的差价，导致了各种矛盾的产生。因此，此前有专家呼吁，要保护农民的合法权益，应把农民征地补偿提高10倍。

在各个方面得到了锻炼。”于娇说对此，中国房地产业协会副会长朱中一认为，上述过分倾斜于农民的说法不太合适，因为农民土地之所以增值，一个重要原因是政府在市政基础设施方面有投入，政府的投入理论上是要收回的，其余部分可以更多向农民倾斜，全部给农民也不合理。

对于备受关注的补偿标准有没有上限的问题，黄小虎认为，土地市场价格不是想多高就可以有多高的，而且不同地域的价格不同，不可能定一个统一的上限。但市场还是有客观标准的。朱中一也认为，要提高补偿标准，但基本要跟当时当地城市市场价格一致，按市场定价，合理补偿。