业内为抑房价过快上涨两大优惠政策或将终止.DG

近日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受采访时表示，鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。

政策到底是终止，还是延续？已经成为近期房地产业舆论界最热门的话题，一些担心政策取消的购房人，被迫放弃观望，入市购房；同时，近期资本市场对此亦有明显反应，地产股经历10月中旬的大涨后，近期迎来一波调整。决策部门对此亦非常重视，住房和城乡建设部以及各地房产部门频频召开相关调研会议，听取各界意见。

王珏林副主任的看法，在一定程度上代表了住房和城乡建设部的意见，但由于最终决定并未形成，到底终止哪些政策，又会延续哪些政策，现在尚无明确说法。那么，又该如何看待这一问题？笔者简要谈三点。

首先，房地产政策变动将看宏观经济政策“眼色”。中央经济工作会议快要召开了，但明年经济政策思路大致已定，“保增长、调结构、防通胀”，可能还是最为核心的三个调控目标。与此相适应，房地产业的支柱产业作用，还将继续发挥，今年前三季度房地产开发投资同比增长17.7％，比去年同期回落8.8个百分点，与全社会固定资产投资达 ％左右的增幅相比，房地产投资增幅依然偏低，国家依然会鼓励其进一步增长，这方面政策明年绝不会改变。本轮增幅高点可能会达到 0％左右。

而投资若想持续增长，商品房销售不能“掉链子”，所以还会支持住宅需求中的合理的自住需求，也即针对首次置业中的普通住宅交易；去年出台的部分贷款和税收优惠，极有可能会延续下去。然而，由于中央开始担心通货膨胀的到来，不希望包括房价在内的资产价格过快上涨，于是抑制住宅市场中的投资投机需求将成为调控方针。

苏武向单于下跪其次，去年出台的政策存在中央和地方的不同。在国家层面，明确注明截止日期为2009年12月 1日的，其实只有“1 1号文”中规定的两个政策：一是对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。二是对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，将现行个人购买普通住房超过5年转让免征营业税，改为超过2年；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；另外，对于个人购买非普通住房也有优惠。

这就意味着，只要政府不再出台新的文件，上述两条优惠政策将自动终止；而其它优惠政策由于没有规定时限，是否能延续就存在很大的模糊空间。去年以来，地方政府也出台了很多优惠政策，其中是落实中央相关政策，其它是新加的。比如上海就曾推出过“14条”、“沪八条“等，新增加的优惠如：”个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。”而上海当初规定截止日期为今年年底的政策有多条，如果不另发新文，则意味着将终止。

再次，中央和地方在调控政策上面存在一定差异。中央注重的全国房地产市场发展整体，而地方只关注自己的区域市场。国家层面，在调控过程中，既要发挥房地产的支柱作用，又会考虑与民生的关系，比如加强住房保障建设，努力稳定房价。而地方政府追求的首要目标，是推动楼市快速发展，以求获取较多的土地出让金和房地产税收，其次才是民生与房价问题。

因此，基本上可以预测，为了抑制房价过快上涨，减少楼市中的投资投机需求，“1 1号文”中明显规定期限的那两条政策，会在年底终结。而其它政策，能否执行，主动权限掌握在地方政府和商业银行手中。比如房贷政策，即使银监会一再提醒风险控制，要求严格执行二套房贷政策，但商业银行为了自己的利益，还是会放松限制；所以，国家是否会取消七折房贷利率优惠，并不重要。