中国房价短周期理论的强化.源泉

中国房价短周期理论的强化

说到中国房价，我一直都判定信贷决定房价，但从来没有系统地总结过，这里详细说说，顺便为易居研究院 @杨红旭 老师的“短周期”理论做一点小补充。

我不是专家，但从我的认知和经历来看，与其称作短周期理论，称作“信贷周期理论”更能表现其内涵（这个名字是我提的，如果觉得不好听，没关系，名字不重要）。短周期，只是人为的信贷政策制造出来的，不是市场自然形成的，所以信贷周期才是核心。另一方面，这一理论还是在2008年金融危机后才开始奏效的，这一分水岭之前，楼市相对更依靠市场和收入；这之后，楼市更加依靠政策和信贷。

如果在期间买过房或关注过房价的朋友应该都有印象，这一期间房价先平后升，95到02年房价基本上没涨，一路上涨几乎没停歇过（上海由于05年调控过猛，是个在这一期间出现下跌的特例），但就我当时所熟悉的一个二线城市和两个一线城市来说，年房价上涨没有停过，这一期间二线城市房价从1000出头涨到三四千，一线城市从四五千涨到1.万。

那五年（）甚至说是十二年（）间，是没有两三年为周期上下起伏的短周期的，但信贷政策在这一期间的确也经历过放松与收紧，有人问，为什么期间的加息周期内房价也没有下跌呢？答案非常简单，因为那时购房的主要力量大都是全款买家，而且购房者收入增长速度不亚于房价上涨速度，这导致信贷的影响力，或者说房价对信贷的依赖程度很小。如果你在当时从事过商业活动，或对当时的经济环境有一定印象，会感叹是中国市场发展和收入增加最快的黄金时期，才得以支撑房价在期间单边上涨。

深圳房价指数，可见在2007年及之前，房价保持稳步上涨，不见周期波动

2008年的一场金融危机，把中国经济从沸腾的2007年（当年度GDP增速14.2%）直接带进寒冬，市场不好了，钱赚的少了，前期这种低杠杆支撑的房价，自然相应地出现了下跌，这也是房地产市场化以来第一次全国范围的房价下跌。

但大概也是在这个时候，国家第一次发现房地产原来这么重要而不能倒，所以开始强刺激，四万亿背景下，基准利率大降的同时还给房贷打低至7折的优惠，首付低到两成，增加了贷款买家的比例和整体杠杆率，所以房价应声暴涨，07年大涨-08年下跌-年大涨，构成了第一次短周期，全是因为信贷刺激。

目前为止所有短周期一共有三轮，四万亿暴涨后的两轮上涨，其中2013年上涨源自2012年连续两次的降息降准和放松认房认贷，2016年上涨源自期间轮番的降准降息降首付和利率打折。所以我们也看到，信贷刺激强度越大

，带来的房价涨幅也越大。

北京房价 及相关信贷政策，可见信贷政策直接影响房价

2008年后每一轮信贷宽松的结束，都会带来房价下跌，直到等来下一轮信贷宽松，不刺激它就无法摆脱调整；而不像那样无论信贷政策怎么样都能保持单边上涨。原因又在哪里？在于“四万亿”这第轮强刺激后的房价，已经开始和购房者收入出现显著分化了，此后房价的上涨越来越需要杠杆来支撑，直到现在，几乎全是杠杆推动的；如果你留过心，会发现租金回报率也是从那个时候开始跌入不合理水平的，而租金水平正好是和居民收入水平挂钩的。

若干大城市租金回报率走势

问答环节：

现在房价是不是太高了？

答：当然是太高了。

还能不能涨?

也挺支持的。我妈妈觉得第3期选我当心动女生的男孩答：当然也还能涨。

什么时候会涨？

答：要听“信贷周期“的话，无论你觉得现在泡沫有多大，在有影响力的长效机制完成前，只要信贷放松，就会带来房价上涨；

信贷放松的具体措施是什么？

答：降息/降首付/房贷利率打折/放松认房认贷，就这么几条，保持关注就行了（注意，房价和限购其实没什么关系）；

还会有信贷宽松吗？

答：信贷宽松的前提是债务/内外货币政策/金融系统风险/宏观经济环境等诸多方便提供出再次宽松的空间，目前来看中短期宽松较难，但具体的就要咨询国务院和美联储了。