行业地产新开工和投资遇寒等待春来

地产：新开工和投资遇寒 等待春来 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心观点：

新开工高基数下出现回调，投资增速趋势性下滑2014年全国房屋新开工面积17.96亿平米，同比去年下降10.7%，其中，住宅新开工面积12.49亿平米，同比降14.4%，降幅均有所扩大。尽管201 年土地市场火爆，但2014年新开工却出现一定幅度回调，主要是由于在销售和回款偏弱的市场背景下，开发商更加注重去库存，新开工意愿较弱。

根据我们年度策略的测算，在成交持续向上修复、销售回款加强的背景下，预计2015年全年新开工增长水平在+7%左右。

2014年全国房地产开发投资9.50万亿元，同比增长10.5%，其中住宅投资6.44万亿元，同比增长9.2%。在2014年全年销售疲弱以及库存高位下，投资增速全年呈现趋势性下滑符合预期，根据我们年度策略的测算其小家电将在9月份启动“高质平价”的大普及行动，在销售回款转好的背景下，预计2015全年增速将维持在+1 %左右。

土地市场：高基数下的低迷，静候回归2014年， 00城市住宅用地成交建筑面积合计9.60亿平米（同比-28%）；土地出让金方面，2014年， 00城市住宅用地出让金合计17114亿元（同比-2 %），其中，一线城市 4 5亿元，首次突破 000亿元。整体来看，2014年是土地市场调整的一年，尽管政府供地意愿仍然较强，但由于开发商持有审慎态度使得成交建面在201 年高基数下大幅回落，而开发商积极抢滩一线城市以及地价高企是一线城市土地出让金创新高的原因。

销售先抑后扬，成交回暖加快2014年全国商品房销售面积12.06亿平米，同比去年下降7.6%，其中，住宅销售面积10.5亿平米，同比下降9.1%。单月数据来看，12月商品房以及住宅销售面积同比降幅均大幅收窄至4.1%，累加的政策利好效应使得成交继续向上复苏，根据我们年度策略的测算，预计2015年全国商品房销售面积增速将在7%左右。重点城市12月单月成交创近5年来新高，全年成交创近5年次高，根据以往经验，一、二线城市复苏趋势将会延续到明年三季度。

信贷环境延续宽松态势，房贷利率下调至基准之下2014年，房地产开发企业到位资金12.20万亿元，同比下降0.1%；其中国内贷款同比增长8.0%，个人按揭贷款同比下降2.6%。开发贷方面，增速继续保持趋势性下滑，而房企开始积极在资本市场寻求多元化融资。按揭贷款方面，据融 60数据显示：全国首套房贷款平均利率实现6连降，12月份创年内新低，并首次下调至基准利率之下。

风险提示成交修复改善不及预期，降息影响存在滞后。