楼市宏观调控柔软

楼市专整“牛人”

老毕认识的这些人，不少因工作关系天天接触楼宇买卖资讯，他们作出如今回望大错特错的决定，原因虽不一而足，但楼市专整“牛人”，buy-and-hold（买入持有）反能稳赢升浪，可说适用于此辈中所有人。香港的例子说明，betting against property（与楼市对赌），长远而言无法打破有输无赢的宿命。

老毕好不了诸君多少，若干年前卖掉自住的市区单位，如今不得不忍受贵租。唯一足以自我安慰的是，堕入“无楼等于沽空”深渊者，肯定不止我一个。既然如此，何妨洒脱一点，跟自己说一声：“你不是一个人在战斗！”补充一句：老毕当然不是八零后。

然而，话得说回头，低价楼争破头，香港固然见怪不怪，美国何尝不大同小异？早前曾撰文论述美国新生代对置业热情远不如父辈，但最近看了一些资料，首次置业需求今非昔比之余，“上车盘”供应更加短缺。网上物业资讯商Zillow的显示，美国住宅库存虽连升四个月，全国81%都会录得库存升幅，但整体供应仍然偏紧，尤以低价楼为甚。Zillow指出，大城市很少低价住宅放盘，货源大都来自中上价环节。美国年轻人也许不再在置业与美国梦之间画上等号，但盘源不足，有意“上车”者未必能以心一偿宿愿。以美国幅员之广市场之大，低价楼争破头的现象，当然不会像弹丸之地的香港般一发难收，但上述资料仍然有助对美国楼市感兴趣者了解实况。

这边厢，低价楼供应短绌；那边厢，另一资讯商Data Quick的数据显示，三藩市（不计湾区五郡）二手公寓中位价突破百万关口，按年上升1 . %。上一个高峰在2007年11月，为814750美元。

老毕很喜欢三藩市，上次到访，已是2007年暮春三月。此刻回想，那时三藩市楼价离见顶不远。晃眼七年，一样的旧金山，楼市已在高峰与谷底之间走了一圈，如今所站位置，乃另一个层次。此情此景，跟香港何其相似。

英国楼市信号

说到英国，焦点自然离不开伦敦。英国上月推出针对楼市过热的“宏观审慎措施”，老毕已曾多次论述，伦敦楼还有什么值得一谈？

股市走在经济之先，英国物业发展商股价于央行出招后不跌反升，预示了相关措施对楼市难起降温作用。就如香港，地产板块除了发展商和收租股外，还有业绩与楼市成交量成正比的物业代理。伦敦楼市风向，物业代理股走势是一个有用的指标。

金融海啸期间，英国物业代理股Foxtons 一度陷入财困，重整债务后控制权易手，去年8月于伦敦证交所上市后，跻身富时250 指数。挂牌首半年，Foxtons股价节节上扬，今年 月高见 98 便士，较招股价2 0 便士高出7 %。然而，自此以后，Foxtons即拾级而下，周三收报268.8便士，较高位大幅回落逾三成。集团早前公布去年全年业绩，上下线俱录得强劲增长，营业额上升16%，税前盈利更激增57%；期间伦敦楼价升到难以置信，5月按年继续录得近二成涨幅。

以Foxtons的营运实绩和伦敦楼价不断飙高的走势，主攻首都市场的Foxtons，股价表现该不至于如此消沉。这跟公司后过度热炒、估值有调整需要也许有关，但近期伦敦物业成交呆滞不前，有价无市现象颇为明显。那是英国央行措施不似想像般毫无效用、俄罗斯买家减少，还是其他原因所致，此刻说不准，但可以肯定的是，通过Foxtons放盘的物业，难以像半年前般轻易售出。

物业代理赚的是佣金，楼价高低还在其次，更重要的是有买有卖。有价无市，agent吃什么？Foxtons股价 月以来一沉不起，何怪之有？

与香港一样，伦敦楼市大部分时候乃卖家市场，但仍有1989-199 年和2008-2009年两个例外。问题是，香港也好，伦敦也罢，你够胆跟楼市对赌吗？

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