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刘文军:北京住宅供需不平衡 自住型商品房难解渴

2014，我们站在希望的出发点上， 2014年将是中国全面落实十八届三中全会精神、全面推行结构性改革的第1年，将是近20年来政治、社会、经济*为复杂的一年。承接宏观经济变革，面对“自住型商品房”发展的新契机，更加坚强的开发商如何抢抓机遇加速扩张？如何在挑战中与新宏观经济接轨？如何在发展浪潮中超越本身？

2014年3月6日，由住房和城乡建设部政策研究核心、中国指数研究院联合主办，与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2014第十四届中国房地产发展年会在北京盛大召开。本届年会主题为“政策与市场的博弈”，将汇聚国内知名经济学家、政府官员、专家学者、投行基金、地产大腕等业内人士，共同探讨2014改革创新背景下的中国房地产创新发展之路。独有采访百世金谷实业有限公司总经理刘文军，大话2014年“政策与市场博弈”下的北京楼市发展。

百世金谷实业有限公司总经理 刘文军

讯 2014年北京大力发展自住型商品房，保证商品住宅供应用地50%以上用于建设自住房，刘文军认为自住型商品房的蓬勃发展对北京住宅市场影响不大，因为北京住宅市场整体处于供需不平衡的状态，从自住型商品房排号可窥见北京住宅需求缺口之巨大。北京每年万新增人口涌入，但以北京市目前每一年的住宅入市量，平均到新增人口身上，每人只占有几平米。加上北京土地供应市场是一个瓶颈，政府希望通过土地供应平抑房价，但实际上土地供应市场“地皇”频出，楼面价屡创新高。而目前北京住宅市场应警惕出现广州的楼市怪象：住宅与装修分离，购房者买完住宅还要再掏钱买装修，进而变相推高房价。住宅供应用地50%以上用于建设自住房，存在一个隐性问题：随着北京住宅市场发展，除一部分人没有房要进行刚需置业，还有很多人需要改善型置业，自住型商品房位置、面积的合理性仍需考量。限购政策规定每个家庭*多只有两套房子，购房者进行置业决策时，斟酌的因素更全面，因此对改善型置业的满意度提出新挑战。年轻人的居住意识现已发生巨大变化，生活单元愈来愈小，从之前的四世同堂到现在的自我意识、独立意识，更多年轻人喜欢自己一个人居住。所以房地产需求变量众多，自住型商品房数量增多也不一定会给市场带来大的变量，而应当将其发在市场的某个具体环节进行审视，北京的房地产市场仍需年的调剂期，仍会存在供需不平衡的状态。谈到政府2014年房地产调控方向，刘文军认为应该还是沿袭：住宅供应量增加、自住型商品房加强购买审核和面积控制。政府职能与市场职能划分更明确，自住型商品房、保障房由政府主导，加大市场供应量，改善性住宅也加大供应量，由市场解决。

2014年个人住房信息联工作将被纳入到不动产统一登记制度设计之中，国务院已要求国土部在2014年6月底前出台《不动产登记条例》，刘文军认为不动产统一登记在今年实现的可能性很大，但是不动产统一登记对房地产影响很小，由于通过国家一系列的政策调剂，不断地市场加码，市场上该消化的房源已消化了，该卖的房源都已卖了。但说到对房价的影响，可能仅是心理上的影响，会有小波动，但对市场本身不会有大的影响。至于房产税对房地产市场的调控，刘文军认为效果不是很明显，从目前上海等征收房产税的试点看，房产税的20%征收额度远小于个人资产的增值速度，房价依然一路猛涨。但是住房属于生活必需品，是民生问题，政府也不能征税太高。说到对房地产*理财方面的影响，刘文军认为*理财*看重的是利润率，要看*产品的需求量。住宅由于有源源不断的需求，所以在房地产*理财市场一向被看好，而商铺和写字楼*的人群相对固定，个人资产相对多，资产配置相对多元的人群会有倾向性的进行*。

产业地产因投入资金和建设规定的庞大备受关注，且对区域发展的影响不容小觑。谈到产业地产与城市规划相辅相成，真正做到产业兴城的秘诀。刘文军分享了百世金谷产业地产运营的经验，产业地产*初大多是“圈地运动”，拿下地块后，通过转变土地性质或干脆坐等*等方式获益。百世金谷提出了“产业生态体”运营模式：产业地产应比城市发展适度超前，在城市产业发展基础上，通过产业地产提高区域内产业的发展步伐和形态，增进城市产业升级。而产业地产也应借助城市产业基础，产业城的发展更需要人材，产业城的定位要依赖于城市原有的产业基础和人才定位，产业城开发没法复制。

2014年百世金谷的推盘计划一个是金谷美丽城的2期，11万平方米入市，仍会持续往年“高性价比”产品路线，产品定位高，价格亲民。另一个是新产品——I soho，这个产品的调性是“年轻、自由、时尚、魔术空间”，希望满足年轻人的生活需求，强调空间智能化管理和时尚化空间管理，在个别环节实现定制化。第三方面强调魔术化的空间，为年轻人空间改造上预留尺度，充分享受住宅个性化需求。百世金谷的推盘策略一直强调的是“高质低价”，不以单品获利为目标，而是以范围取胜。

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