北京土地市场重大变革土地一级开发全归政府.DG

北京土地市场正经历一场重大变革：5年内，土地一级开发将全部收归政府。

挂在北京市土地整理储备中心站首页的红色倒计时牌似乎预示着政府的坚定信念：1000亿元资金正在逐步到位，以确保今年的土地储备投资。

这个由政府推进、土地储备中心执行、银行资金支持的土地一级市场开发最新模式，如果能大规模推行，将有可能成为未来各地土地一级开发都采取的样本。

据了解，今年北京市计划安排土地储备开发投资11 1亿元，为确保1000亿元的投资目标，北京土地整理储备中心从1 家银行获得的授信资金额度约为1510亿元。

开发商淡出一级开发

事实上，土地储备中心全面接管一级土地市场的做法在国土资源部、财政部和中国人民银行2007年11月19日联合制定发布的《土地储备管理办法》中早露端倪，其中明确表示了土地储备的目的：供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场。

北京市土地整理储备中心内部人士向详解了具体流程：由政府作为授信对象向银行争取授信，银行向其发放贷款，贷款打到账户后，就可以用这笔钱作为拆迁补偿款，发放到拆迁户和拆迁企业的手中。政府发放完拆迁补偿款后就开始整理土地，土地整理完毕后，根据区域的规划和经济发展的需要适时把地块挂牌上市。

“从利益分配上来看，政府既可以获得土地出让金，又可以获得一级土地开发的收益，只要地价是上涨的趋势，做一级土地开发都能赚到钱。”上述北京市土地整理储备中心内部人士说。

了解到，从今年起，开发商将没有机会再参与到北京的一级土地开发，开发商通过参与优质土地的一级开发顺利拿到土地二级开发权的优势在北京正一步步丧失。

上海五合智库总经理邹毅对此表示，此前政府一般会对进行一级开发的企业有拿地的优惠，致使很多地块竞争并不激烈，这样可以保证一部分土地以底价成交。

“让开发商提早介入土地一级开发，政府也可以通过一些条约保证后期开发主体的存在，避免出现流拍的现象。”邹毅说。

这场土地一级市场大收权，是否能够从土地出让环节控制成本，从而达到调控房价目的？

邹毅认为，一级开发的成本决定了招拍挂的底线，但不会从根本上改变土地价格构成，因为成交价是由市场的价格预期决定的，不是由一级开发成本决定的。

“虽然确保了一个价格底线，但只要有竞价存在，这个价格底线就会失去意义。”邹毅说。

根本没有时间投入到比赛中来但北京市土地整理储备中心内部人士则坚定地认为，政府垄断土地一级开发可以更好地遵从整个区域经济的发展规划供给土地，并调整供给的速度和数量，从而达到调控房价的目的。