市府搬迁央企南下自愿腾退核心区疏解20万

市府搬迁+央企南下+自愿腾退：核心区疏解20万，楼市或将有价无市！

【1】

东西城人口控制或180万

20万人将在两年内疏解

东西城合并计划可能行将在两会以后公布，其中最值得关注的关键点仍然集中在人口的控制上：究竟到了2020年，东西城常住人口的控制规模会是多少。

根据北京市2017年公布的新一版城市规划，里面明确规定到了2020年，北京六大城区（含东西城、海淀、朝阳、丰台、石景山）的常住人口必须控制在1085万人，而且将长时间保持在这个水平。

2018年年底随着北京12个分区计划的落定，目前我们已知道除了东西城以外，其他四大城区的人口控制范围：合计大概896万人。

那末用六大城区的控制总人口1085万，减去四大城区的控制人口896万，就可以大概估算出东西城到了2020年的控制总人口目标：188万。

也就是说，到了2020年，东西城核心区的常住人口至少要控制在188万人以内，这个目标是比较清晰且刚性的。

根据北京市统计局的数据显示，目前北京市东西城的总人口大概在208万左右，那也就意味着未来两年，东西城核心区最少要疏解20万人。

在六大城区中，朝阳海淀两区疏解的人口是最多的，接近80万人，相当于在未来两年，朝阳海淀两个区要将大量的常住人口疏解到近郊区，尤其是通州城市副中心。

而东西城核心区的人口疏解目标基本设定为20万人，而不是市面上所流传的万人。疏解目标的下降，从而致使东西城核心区推出了所谓的共生院政策：北京老市民未来将和旅客共同居住，共同生活。

整院腾退政策，至此正式退出了历史舞台。

【2】

市府搬迁+央企南下+自愿腾退

三大手段确保核心区人口疏解

未来两年之内，核心区要想疏解掉20万常住人口，就必须要采取“三管齐下”的手段：

第一，两年以内，北京市行政、事业单位要全部实现搬迁，从而疏解核心区最少万人范围，并带动整个城区万的人口范围东迁。

未来两年，北京城区需要有123万人口的疏解任务，最核心的手段就是要确保北京市的行政单位、事业单位及学校、医院，要实现大部分的搬迁。

根据目标设定，北京市行政单位的搬迁，最少要带走城区万人进入通州城市副中心，疏解掉既定目标的30%以上。

北京市政府的搬迁，对于核心区的人口疏解，预计会在万人左右的规模：重点集中在北京市公务员、北京重点学校及医院人口搬迁。

第二，大部分的北京央企总部或将南下雄安新区，从而带动北京产业链的直接迁徙，到达人口大规模疏解的目的。

2019年1月2日，雄安新区总体规划被国务院审批通过。1月24日，中共中央、国务院联合发布了《关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指点意见》：明确提出要鼓励支持央企总部疏解到雄安！

目前在京的央企总部大概在家左右，只要能够实现50%以上的央企总部顺利南下雄安新区，那么北京人口疏解将会更加顺畅。

在京央企总部的转移，不但能够直接带走央企总部职工，同时可以将依附于央企总部的产业链各类企业顺利转移，从而实现了放大效应。

央企总部的南下雄安新区，对于核心区人口的疏解，范围预计至少在万人，不仅包括央企员工，同时还包括产业链上的其他常住人口。

第三，大范围的自愿式腾退，两年的疏解目标预计设定在10万人左右，预计将实现60万平米的直管公房腾退。

2019年1月18日，北京市住建委联合东西城下发了《关于核心区历史文化街区直管公房平房的腾退工作通知》，宣布北京东西城公房平房腾退正式进入新的阶段：

1：新的腾退工作不再做硬性强制腾退，而是强调鼓励自愿式腾退，核心目的在于解决核心区居住困难，提升老城形象，为70年大庆做准备。

2：腾退范围不仅包括历史文化街区的直管公房平房，同时强调非历史文化街区和私房，同样可以提出申请式腾退需报省、市政府商务主管部门；10万平方米以上的则需上报国务院商务主管部门；超过1万平方米的超市，意思就是只要你在东西城范围内，均可有机会在未来两年内提出申请式腾退我觉得麦当劳和肯德基这些餐店就做得好一些。”小于称。

3：本次腾退强调以货币安置为主，安置房需要腾退户用补偿款进行购买，且公房只能购买共有产权房，腾退补偿标准下降明显，说明腾退虽范围广，但力度显然不够。

由于市府搬迁+央企总部南下会带走一部分的核心区人口，因此核心区腾退的目标任务有所下落：未来两年只要疏解掉10万人即可到达目标。

10万人的腾退，大概是3.3万户，每户如果按照20平米估算，预计将会腾退66万平米，预计将会占到核心区公房平房总范围的10%左右。

这个任务目标与之前预计将会腾退50%，高达250万的规模相差甚远了：这充分了体现了自愿式腾退，共生院的基本理念，老北京人本身就是历史文化的一部分，尽可能减少强制腾退或许是一种理性的选择。

【3】

北京核心区房价政策风险加重

未来或将有价无市

毫无疑问，未来东西城的房价政策风向将会加重：是否锁区，成为了决定东西城房价的关键预期因素。

如果东西城真的如市场所预期的那样，实现了较高程度的锁区：不让户口随便迁入东西城，同时没有东西城户口不让购买东西城房产。

那末东西城的房价可能会进入到“有价无市”的阶段：

一方面，由于稀缺性较高，业主捂房惜售，导致房价仍然保持高位稳定。但另外一个方面，由于有资历的客户非常少，从而导致成交量直线下落，房产流动性基本被锁死。

想买的人，买不到，想卖的人，卖不出去，市场有价格，却没有成交量，这或许就是未来东西城锁区之后的基本市场状态：有价无市。

因此，对于想要购买东西城房产的人来说，最好是先将户口迁入东西城，等到锁区之后，再购买房产，便可实现更大的溢价空间。

而对投资客而言，东西城的房产毫无疑问是未来北京最具挑战性的投资区域了：如果不锁区，将收获高收益；如果锁区，或将血本无归。

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