8月上海楼市成交为近年同期最高

回顾8月整体楼市表现，虽然前期流传着以税扩围为代表的后续调控政策即将跟进的传闻，但进入下旬后，从国务院督查组的明确表态来看，政策层面并无新的调整政策出现。在经历一波舆论风波后，整个8月份新房市场表现优于原先预期，成交量虽有下降，但下降幅度控制在一成以内。

新房成交量超80万平方米

与原先预期成交量会出现显著回落的判断有所不同，本月交易量仅出现小幅萎缩。据沪上各大机构最新出炉的显示，今年8月上海新房住宅成交6458套、80．2万平方米，环比分别回落8．1%、6．6%。同比则分别大涨 1．9%、41． %，为近 年同期最高成交。

从成交区域来看，嘉定、宝山两大重点区域，新房成交量均超过10万平方米，成为住宅成交主战场，成交面积合计为25． 9万平方米，占全市总量比重超过三成。从楼盘个案来看，时隔多年之后再度推出住宅房源的上海意得，凭借价格优势，成功摘得当月成交冠军头衔，全月共签约202套房源，成交均价为1194 元／平方米。嘉定新城的新城金郡、浦东张江的张江汤臣豪园则紧随其后，分列第二、三位。

汉宇地产市场研究部分析师张颀认为：其一，平稳的政策主基调，弱化了短期内会出台全新政策的可能性，促使开发商及购房者心态再度转变，无论是推盘力度还是入市意愿，均有一定提振作用；其二，与前几个月中高端项目占据成交重要地位的情况有所不同，本月多个刚需盘集中发力。这点也从成交均价中得到充分体现，8月全市商品住宅成交均价为22651元／平方米，与上月相比下降8个百分点。虽然前期刚性需求得到一定程度消化，但与改善型需求相比，价格的优势更容易吸引需求入场。

不过21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，受各方因素干扰，市场其实开始慢慢变得不像6、7月份那么火热；政策高压下的交投双方仍保持较为理性的预期。因此，交易量的有序释放、价格的温和波动是今年“金九银十”最有可能出现的局面。

另外，开发商的库存压力并未减轻，至少未来楼市仍将保持。据上房地产显示，截至8月 1日上午，本市一手新房住宅可售面积约为1005万平方米，较7月下旬940．6万平方米不减反增。随着未来两月楼市供应集中放量属大概率事件，则同质产品竞争压力趋强，相信价格仍是营销环节中最有效的调节手段。

提前打响客户争夺战

与成交量走势有所不同的是，上月的新增量不减反增，8月份全市新房住宅的新增预售许可证51张，新增预售楼盘40个。新增房源可售面积90万平方米，环比上月同期增长20．8 %。从新增楼盘所处区域来看，主要分布于嘉定、闵行两大区域，合计供应面积超过40万平方米，占总供应量比重达46%一线城市所对应的数字分别是1076.7元、288.0元、212.2元。

开发商为了能够更好地迎接“金九”的到来，纷纷在下半月开始加快推盘节奏。据统计，8月下半月新增供应面积达66万平方米，占全月总量比重七成之多。

汉宇地产市场研究部分析师认为：“如政策不发生显著变化，在开发商积极推盘的前提下，‘金九银十’将能延续旺季规律。考虑到目前住宅存量依旧处于高位水平，再加上9月份将是供应密集期，开发商想要利用‘金九’这一特殊时期来争取更多有效客户资源的话莫见怪。，必须充分落实‘以价换量’短平快的销售策略，因而未来一段时间内，房价也不会随着‘金九’的到来出现显著上涨。”

不过，值得注意的是，8月份的新房供应面积与成交类似，不仅同比大涨 ．2%，还创了近 年内的同期新高。另以供销面积比来看，因4月份新建住宅供应的大增，促使该月供销面积达1．121（供应成交），终止了此前 个月的楼市去库存阶段，再次出现供大于求的局面。