又逢岁末年初时柔软

去年调控“加码”，尽管去年下半年以来，北京许多在售项目都推出了迅猛的促销攻势，但依然不能避免惨淡的成交。

来自专业机构及本报记者的调查数据显示，自去年9月份以来，北京市场共有125个项目开盘，累计供应了 5259套住宅，但截至今年2月19日，仅售出9466套，总体销售率仅26.8%，尚不足三成。

过半取证楼盘成交低于50套

北京市住建委房地产交易数据也显示，自2011年9月至2012年2月份（截至2月19日）的近半年时间里，北京共有102个住宅项目取证（不包括限价房），其中有57个项目成交套数低于50套，超过了取证项目总数的一半以上，其中还有12个项目为零成交。

北京市住建委及相关专业机构的惨淡数据均显示出市场交易的低迷，也显示出买卖双方浓厚的观望情绪。

“经过半年的市场变化，其实开发商在后期由于降价力度难以把握，且对项目降价后能否换回如期的销量存有疑虑，已经表现出迟迟不敢大幅度降价的迹象，导致了促销动力不足。”某机构副总高姗分析，供需关系的逆转，使得购房人“买涨不买跌”的心理已成型，“尤其是政府在岁末年初多次强调调控不放松，对于市场预期都起到了进一步强化作用。”

少数项目实现“以价换量”

同样的市场环境，同样是降价促销，有些项目降价之后依然颓势不改，有些项目却成功实现“以价换量”。通过对近半年入市的125个项目进行梳理，记者发现，有28个项目销售率大于50%，其中销售率高于90%的项目有 个，分别是翼之城、金茂府、誉天下。

查看项目此前的开盘记录，记者还发现K2·百合湾、翼之城等项目，开盘价降幅均超过20%，降价后比周边项目普遍低了10%。此外，还有些项目在开盘时就制定了低于周边其他项目的低价，一次到位，如世嘉光织谷、金茂府等项目。因此，价格因素无疑成为这场楼市淡季博弈中的制胜法宝。

“有些项目虽然调整了价格，但是没有调到位，因为前期并没有弄清楚客户的实际需求，不了解客户心理价位的底线，因此降了也白降。”思源经纪北京公司副总经理任莉对记者表示。

存量加剧未来销售压力

对于今年之后北京楼市的走势，多位业内人士都告诉记者，市场疲软可能在2012年全年都将持续。“近半年以来，新增入市项目的供应量远远大于消化的速度，且未来几个月还将有新项目不断入市，销售压力也将更大。”望京某知名项目负责人如是说。但对于项目后期是否会调整价格，他表示，高端项目有自身的定价规则，“市场越清淡，受到冲击最大的并不是高端项目，而这也是高端住宅的保值功能”。

相关机构统计数据显示，截至2月19日，近半年来新开盘入市的项目仍然有2579 套房源待销售，而 月份，将有21个项目开盘入市，其中纯新盘项目达9个，这些项目多位于大兴、顺义、昌平等新城区域。而从京城目前商品住宅的总存量来看，截至2月20日，京商品住宅存量达12.7万套，未来开发商消化库存的压力还将增加。

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