预售的商品房能转让吗置业者如何安全处理.源泉

预售的商品房能转让吗？置业者如何安全处理？

年底贷款额度紧张，一些购房者在申请贷款时，贷款审批不能通过或是放贷时间长，于是想将刚购买的商品房转让给他人，这时，房产才刚预售没有多久

，这样的房产能交易吗？算新房买卖还是二手房买卖？

预售中的商品房也就是所谓的期房，购房者支付一定的定金或或预付款后，约定在未来一定日期拥有现房；而这样的商品房如果签订了购房合同，合同备案与否是关键，是决定能否直接转让的前提。

友李先生就遇到这样的疑惑，别人有一套期房准备转给我，他与开发商签定了购房内部购房协议，未签正式购房合同。请问：签正式购房合同能直接写上我名字吗？如果不行用合同更名可以吗？要什么手续？其实李先生的问题很容易回答并解决。

备案后的商品房不能直接上市交易

2003年省直部门预算编制和改革的力度大一般情况下，已经签署完毕并且进行上备案的预售商品房买卖合同的，不允许业主擅自私下更改姓名，即不允许合同更名或是不允许合同房上市交易。此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》也有相关规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

不是说合同房不能上市交易，而是需要办理房屋两证后才能交易，不能直接合同更名。或者先解除原先的合同后，再签订新的购房合同，但是这种方式不一定能成，需要满足一定的条件，同时开发商的同意才行。

如果没有签订正式的购房合同，房产没有备案，那么可以直接和开发商协商处理，解除原先的认筹和预购协议，重新以他人的名义来买房，还是购买的新房；如果备案后，没有特殊情况，都是不能取消备案，取消合同的；即使能取消，办理程序比较麻烦。

四种特殊情况也可进行转让

这四种情况分别为：第一是继承，即商品房买卖合同中的买受人去世，这种情况下办理了继承公证书后，可以转让到被继承人名下；第二是遗赠；第三是婚姻关系，比如说夫妻双方离婚了，双方须凭离婚协议书或者判决书才可以进行转让；第四是司法文书，也就是经仲裁委员会或者是人民法院仲裁相关程序判决的，也可以进行转让。

如果属继承转让的，需要先办理继承公证书，然后再凭继承公证书到相关窗口去办理。如果属遗赠转让的，必须要有遗赠公证书和接受遗赠公证书。如果是协议离婚或者法院判决离婚的情况，需要有离婚协议书或者法院判决生效的判决书方可办理。

备案商品房需按照正常二手房交易

如果备案的商品房想交易过户，最好还是按照二手房交易程序进行；但是目前武汉二手房交易中，需要房源产权清晰，房产两证齐全才行；所以还需要等交房后才能出售。

在办理交易手续时，需要先办理两证后再来出售；或者由买家代为其办理两证并支付相关的税费，之后再按照二手房过户程序进行，但这时购房者可以适当要求户主降价的；也需注意，这样的房产税费比较高，营业税及附加为全额的5.8%。