高考加油地产政策未至草木皆兵魏家

地产：政策未至 草木皆兵 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

２月１９日，申万房地产指数大跌１１０点，跌幅为３．８２％，位于申万各指数跌幅首位。

地产板块经过前期连续上涨，股价面临调整压力。本轮房地产指数上涨始于２０１２年９月底，经过４个多月的上涨，申万房地产板块从当时的２１６６．２９点，上涨至最高的２９８１．９１点，涨幅为３５．８５％。个别涨幅居前的股票，如荣盛发展、阳光城等，涨幅超过８０％，因此从技术角度股价面临调整压力。

房屋价格持续上涨，政策呼之欲出。本轮房地产市场从２０１２年初开始回暖。２０１２年上半年以刚性需求主导，２０１２年下半年改善性需求接力。由于需求激起了地主们的强烈反对持续释放，各城市房屋价格出现不同程度上涨，其中一线城市由于２０１２年土地出让较少，供需矛盾激烈，涨幅尤其明显，以北京为例，我们观察北京三环内二手房房价２０１２年涨幅在３０％以上。在房价快速上涨的背景下，我们认为针对个别城市的针对性政策出台的可能性较大。但从全国来看，目前一线城市可售库存明显走低，但二线、三线城市的可售量仍然维持高位。从房价来看，二、三线城市房价涨幅不大，因此出台全国性政策的可能性不大。

目前市场较为主流的消息认为，近期相关房地产调控政策将出台，目前待选方案为“二套房７成首付＋贷款利率为１．３倍”。我们认为，如果单独出台该政策，实际的影响力度较小。我们参考２０１０年９月份出台的政策，当时将二套房首付调整至５０％，利率提高至１．１倍，但实际上２０１０年４季度的成交未收到明显影响。因此，如果该消息属实，我们认为短但是实际并没有看清。期内会对地产板块形成一定压力，但长期走势仍然可以看好。

结论：我们认为，目前出台严厉政策可能性不大，但在新一届政府上台之前，现任政府有可能为保持地产调控的连续性而出台微调政策。我们认为在上涨动力不足的情况下，政策的因素短期对地产板块心理影响更大，原我们建议二会减仓，目前看来减行为或将提前，板块将面临调整，但调整的幅度有限；从长期看此消息内容对房屋销售影响有限，未来房地产板块仍然可以看好。