蔡继明用市场手段合理处置小产权房

蔡继明认为，解决小产权房的根本路径在于对相关法律进行修订，实现农村集体建设用地和城市国有建设用地的同地、同权、同价。对于非法占用农地建设的小产权房，也要区别对待，不应让其合法化。

小产权房具有合理性

中国证券报：日前，南京七彩星城小产权房“转正”一事引来了社会各界广泛关注。南京处置小产权房的尝试是否值得推广？

蔡继明：如果是政府此前已经作出承诺，而且在小产权房建设未占用耕地、未破坏规划的情况下，可以通过补办手续、补交相关税费的方式有条件地予以转正；但如果政府部门此前未做承诺，且小产权房并不符合相关规划，这种做法就不太合适。要推广的话，还需视具体情况而定。

中国证券报：有没有统计过当前我国小产权房的规模有多大？

蔡继明：我自己没有进行过统计，也无法统计。有机构公布过，大概是60到70亿平方米。大致相当于我国十年左右的商品房建设总量。在很多城市，小产权房的数量占据当地商品房规模的近一半。事实上，这个数据还可能被低估，由于小产权房是非法的，所以具体数字难以统计。

中国证券报：小产权房虽然并不合法，但仍然大量存在。从供需两端来分析，哪些因素促成了这种现象？

蔡继明：小产权房具有存在的合理性。根据我们的调查发现，农民已经不满足于自己的大片土地以“公共利益”的名义被征收去，之后用于开发，特别是房地产开发。在这个过程中，他们得到的补偿仅仅是整个土地增值部分的1/10政府还贷高速公路52.8公里，甚至更少。因此，农民就要主动地参与到工业化、城市化进程当中来三星不久前公布了Exynos 5250处理器，也要和政府、开发商分一杯羹，小产权房由此应运而生。

从需求层面来看，很多城市房价这些年居高不下，让中低收入阶层望尘莫及。而很多小产权房的价格要明显低于商品房，使得这部分购房者舍近求远，并冒着违法违规的风险购买。但在这个过程中，小产权房不仅解决了城市居民住房难的问题，也实现了农民增收，在一定程度上缓解了民生问题。

可尝试有条件“转正”

中国证券报：既然小产权房具有存在的合理性，能否通过类似南京的解决办法将其“转正”？

蔡继明：在短期政策层面，我们一直有这个建议。除非严重影响国家和城市的统一规划，对于那些合理合规建设的小产权房，在补办相关手续、补交相关费用之后应当给予正式产权，或者政府通过收购等方式将其转变为经济适用房或回迁房。对于正在建设和新建的小产权房，要抓紧纳入城市统一规划当中，经过合理的审批程序予以确认或者制止。但对于非法占用农地建设的小产权房，应坚决予以拆除。

现在国家颁布的各项政策，多是“一刀切”的行政命令，对于集体建设用地上建设的这种小产权房，如果能够形成市场交易和合理价格，就应该努力运用经济手段进行调控，而不是单纯进行大面积的拆除。

中国证券报：能否通过对法律的修订，从根本上解决小产权房问题？

蔡继明：要从根本上解决小产权房问题，必须着眼未来，确定一个前后一致的原则，也就是宪法“公益性征地原则”和中共十七届三中全会“农村集体建设用地与城市国有建设用地同地、同权、同价”的精神。根据这个原则和精神，对于用于非公共利益的土地，应该允许农民集体土地，在符合城乡统一规划和用途管制的情况下进入市场自由交易。而《土地管理法》中“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定需要进行修改。

从土地改革的角度，农民集体建设用地流转下一步改革的目标应该是对流转土地的产权主体、权利和利益边界进行法律确认，还原农民作为土地资产所有者的地位和应得的权利。同时，建立统一的城乡建设用地市场，并形成有效的激励机制。

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