戴德梁行2010年第三季度市场报告

戴德梁行：2010年第三季度市场报告 2010/10/20 11:57:00来源： 一、市场概览

在宏观经济保持平稳增长的大环境下，第 季度广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃，但成交量有所减少。全市甲级写字楼的吸纳量约 8，900平方米，比第2季度减少21%。全市整体租金也微升了0.4个百分点，维持于每月每平方米120.9元(US$17.8)，预期升势将持续(图一)。受通胀的影响，私人投资者和机构积极购入优质写字楼。广州市国土房管局数据显示，2010年1月至8月广州写字楼成交量为44.9 万平方米，同比增长64.8%。

第 季度，凭借宏观经济的良好发展和亚运会的契机，外资零售商尤其是一些持谨慎态度的奢侈品牌零售商在广州扩张步伐明显加快。此外，由于没有新物业入市，强劲的需求令全市成熟商圈内大型购物中心的整体空臵率持续走低，仅为 .16%，环比减少1.45个百分点。

优质厂房和仓库的入驻率本季度继续持上升趋势，约为75%和80%。来自于制造业零配件、品牌零售商和物流业的需求仍然十分强劲。租金方面，交投畅旺的市况令优质物流仓库的租金出现了8%的上升，约为每月每平方米25- 2元(US$ ..71)。

开发商对后市的态度较为乐观且考虑到资金紧张状况并不严重，房价难以出现明显调整。本季度全市住宅价格呈现轻微下降的态势。2010年7月至8月，广州全市商品住宅成交价格为每平方米11，890元(US$1，748.8)，环比下降6.8%。

二、经济概览

2010年上半年广州总体经济稳步上行。全市完成地区生产总值4，886亿元(US$718.5亿)，同比增长1 .6%，增幅较去年同期增长5.1个百分点。第 季度，广州经济运行面临回调的压力，增长态势趋缓.

固定资产投资增幅依然偏高，但降温迹象显现。2010年1月至7月广州固定资产投资总额同比增长4 . %。然而，相对于上半年，同比增幅有1.7个百分点的回落。同期，全市实现工业生产总值7，742亿美元，同比增长21.0%，增幅较上半年累计回落2. 个百分点

广州对外资投资的吸引力持续增强，实际使用外资金额保持增长。2010年1月至7月全市实际使用外资金额25.4亿美元，同比增长10.0%，增幅比上半年提高4.6个百分点

消费市场需求在回稳中有所回落。2010年7月，全市实现社会消费品零售总额 55.07亿元(US$52.2亿)，同比增长15.4%，增幅比上月回落6.4个百分点

CPI持续上涨势头，通胀压力增加。2010年8月我市城市居民消费价格总水平同比上升2.7%，升幅仅比上月回落0. 个百分点

三、写字楼市场

在宏观经济保持平稳增长的大环境下，第 季度广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃，但成交量有所减少。DTZ戴德梁行数据显示，本季度全市甲级写字楼的吸纳量约 8，900平方米，比第2季度减少21%。由于没有新增供应，而租赁成交活跃，甲级写字楼整体空臵率由上季度的9.1%跌至7.0%，下降2.1个百分点

珠江新城商务中心区由于供应量较为充足，仍然是租赁成交最为活跃的区域。据统计，本季度珠江新城商务中心区甲级写字楼吸纳量约为 7，100平方米，占全市整体吸纳量的96%。成交持续活跃令珠江新城商务中心区的空臵率也由上季度的24.1%下降至15.6%，下跌8.5个百分点

而在体育中心、东山和越秀三区，写字楼普遍维持较低的空臵水平，可租赁单位较为分散且面积较小，租赁成交都以旧租户扩租为主。所以租金和空臵率都表现较为平稳

珠江新城商务中心区租赁需求的持续活跃令该区租金上升了1.5%，为每月每平方米1 8.5元(US$20.4)。受此影响，全市整体租金也微升了0.4个百分点，维持于每月每平方米120.9元(US$17.8)

在通胀的宏观环境下，机构和私人投资者积极购买写字楼物业。2010年1月至8月广州写字楼成交量为44.9 万平方米，同比增长64.8%。买卖成交持续活跃继续推动价格的稳中上调。DTZ写字楼价格指数显示，第 季度广州甲级写字楼售价环比上涨0.7个百分点.

广州国际金融中心将如期于第4季度交付使用，向市场提供约15万平方米的新增供应，并刺激需求力量的有效释放。因此，我们预期，下季度甲级写字楼租赁活跃将会持续，至2010年年底，广州甲级写字楼的整体吸纳量可达18.8万平方米，整体租金水平将上升至每月每平方米125元(US$18)，空臵率将上升至14%。此外，作为抵御通胀的有效手段，写字楼的买卖成交将持续活跃。

市场活动

恒大集团以19亿元(US$2.79亿)购入天河区佳兆业广场整栋物业，面积约为9. 万平方米。

四、商铺市场

第 季度，广州经济增长保持强劲，消费者和零售商对市场的信心明显增强，促使零售业市场畅旺。政府最新数据显示，2010年6月至7月全市社会消费零售总额712.8亿元(US$104.8亿)，同比增长17. %.

本季度优质商场租赁需求保持强劲的态势削减燃煤220万吨。任务一：，以天河北和珠江新城商圈表现最为明显。天河城和正佳广场加大了品牌商家的调整力度，引入Zara、H M等一批外资高端零售商。而高德臵地广场四季Mall本季度开始招商，吸引众多国内外一线品牌的关注。广百百货、吉之岛等主力店已签约落户该商场。

凭借宏观经济的良好发展和亚运会的契机，外资零售商尤其是一些持谨慎态度的奢侈品牌零售商在广州扩张步伐明显加快。H M继年初落户越秀区中华广场后，本季度继续布局广州，落户天河区正佳广场。

第 季度，由于没有新物业入市，强劲的需求令全市成熟商圈内大型购物中心的整体空臵率持续走低，仅为 .16%，环比减少1.45个百分点。

即将落成的优质商场本季度继续吸引品牌零售商进驻。面临激烈的招商压力，部分商场业主只能给予优惠租金以保持高出租率和挽留优质客户。然而，在持续旺盛的需求推动下，天河北成熟商圈的商场租金始终保持稳步增长的态势，本季度录得首层租金有4.0%的环比涨幅，达到每平方米每月1， 59元(US$199.9)。

年内体育中心和珠江新城商圈将迎来大体量购物中心的入市，届时将为广州商铺市场带来约45万平方米的新增供应。尽管需求持续增加，但在整体供应大于需求的局面下触摸屏促进丝印刷技术的应用市场，租金将面临下调的压力，空臵率亦将有一定程度的上扬。

市场活动

广百百货进驻天河区高德臵地广场四季Mall，面积为15，000平方米。

吉之岛进驻天河区高德臵地广场四季Mall，面积为5，000平方米。

H M进驻天河区正佳广场，面积为 ，000平方米。

Zara进驻天河区天河城，面积为600平方米。

苏宁电器进驻越秀区中华广场，面积为2，400平方米。

五、工业市场

8月，前身为增城工业园的增城国家经济技术开发区正式挂牌成立，成为广州继广州开发区、南沙开发区后第三个国家级的开发区。此举为将广州工业楼宇的发展提供了更多的市场机会。

开发区安博物流园二期约50，000平方米的优质物流仓库如期于本季度已投付使用。由于该物业一直积极开展招商活动，投入不久即维持较高的入驻率，租金也比一期单位上升了7%，为每月每平方米28- 0元(US$4..41)

本季度工业楼宇市场无论是对厂房还是对仓库的需求都表现十分活跃。其中成交最为活跃的区域仍数聚集了众多优质物业的广州开发区。据统计，目前知名工业楼宇运营商如普洛斯、安博物流旗下大多物业的空臵率已达九成以上。面对成交畅旺的情况，市场普遍对后市持乐观态度。

DTZ戴德梁行数据显示，本季度广州优质厂房和仓库的入驻率继续持上升趋势，约为75%和80%。来自于制造业零配件、品牌零售商和物流业的需求仍然十分强劲。

租金方面，交投畅旺的市况令优质物流仓库的租金最高出现了8%的上升，约为每月每平方米25- 2元(US$ ..71)。而供应相对较为充裕的优质厂房，租金水平仍然维持于每月每平方米元的水平(US$2..94)

未来的六个月，受亚运会的举办和中国新年的影响，预期工业楼宇租赁成交将转平淡。由于亚运期间所有工程必须停工，一些物业不得不延缓入市，供应量减少成为影响成交的另一个因素。在成交转淡的前提下，工业楼宇租金将维持平稳。

市场活动

法孚国际贸易(上海)有限公司租用花都美国工业园约4 2平方米。

普洛斯新塘物流园约12万平方米的优质仓库将于2011年初投入市场。

主要数据-租赁市场

六、住宅市场

第 季度，广州新增商品住宅物业集中入市。开发商寄望在下季度黄金时期成交能回暖，开始加紧新货的供应以累积潜在购房客源。2010年7月至8月，全市新增商品住宅121.58万平方米，较前两月仅减少8.1%。花都、番禺和白云区依然成为供应的主力，三者占全市总供应的75.7%。

广州住宅市场交易量本季度呈现前期低迷下行，后期反弹回升的态势。其主要原因表现在：4月以来陆续出台的调控政策导致市场预期被看淡，供求双方僵持观望的博弈心态不断加剧，成交量萎缩。2010年7月至8月，广州全市商品住宅成交78.91万平方米，较前两个月减少26.5%。进入8月后期，随着供给的快速增长，住宅价格重新进入下行周期，加上之前受政策影响累积下来的大量需求缓慢释放，成交有所好转，其中以需求最为强劲的中心六区最为显著。2010年8月中心六区一手房上签约面积环比增加幅度为1 .5%，增长幅度大于周边四区的7.6%。

开发商对后市的态度较为乐观且考虑到资金紧张状况并不严重，房价难以出现明显调整。本季度全市住宅价格呈现些微下降的态势。2010年7月至8月，广州全市商品住宅成交价格为每平方米11，890(US$1，748.8)，环比下降6.8%。然而，天河区优质物业的强劲成交带动区域内价格上涨，达到每平方米19，094元(US$2，808)，环比增长6.9%

供不应求显著的中心城区优质住宅物业价格稳中有升。DTZ住宅价格指数显示，第 季度广州高档住宅售价环比上涨6.5%(图七)。而高档住宅最为集中的珠江新城住宅成交价格于2010年7月至8月录得每平方米24，726元(US$ ，6 6)，环比上涨1.0%。

预期下季度住宅市场将面临二次调控，政府将采取更为严厉的措施来遏制持续高企的房价。开发商积极备战“金九银十”，新增供应将有所增加。成交量方面，潜在购房者经过半年时间的观望，在房价调整适当的时期将会选择入市，下季度全市将有较大机会消化累积的潜在需求，预期成交量有继续环比增长的空间。鉴于下半年总体供给高于成交的增长，预期整体价格仍呈现缓慢下行的状态。

市场活动

广州市城市建设开发有限公司分别以2 .8亿元(US$ .5亿)和4.95亿元(US$0.7 亿)竞得番禺区中心城区南区规划滨江大道北侧地块和5- 居住用地。