房地产呈前低后高态势.蹭飞

2014房地产呈前低后高态势 2014/12/26 0:00:00来源： 从我们跟踪的全国 7个大中城市的新房成交数据来看，2014年呈现一个前低后高的态势。

去年底今年初成交量显拐点，从绝对值来看，2014年的1月份出现显著下降；从同比增速来看，从201 年11月起，全国 7个城市的月成交套数同比增速就已经开始由正转负了。

从绝对值来看，7月份起楼市成交量逐步回升，至11月连升5个月，迭创年内单月新高，而12月前两周销量继续维持高位，保持在11月平均水平之上，12月成交有望再创新高；从同比来看，11月同比增速今年来首度由负转正，同比增6.9%；从累计同比来看，1- 月份累计同比达最低点-18.2%，此后一路收窄，至11月份为-10.5%。

国家统计局公布的数据趋势基本与我们观测的结果一致，6月份商品住宅销量大幅改善，7、8月份虽稍有回落，但9月份再度回升，11月同样创下年内销量新高。我们认为，造成今年这种前低后高走势的重要原因是政府政策的变化。2014年4月份起地方政府放松楼市的消息就已陆续出现，包括取消限购、公积金税费调整等，但多以非正式的媒体报道为主，对楼市的刺激作用也并不明显。而真正的改变，我们认为在7月份住建部 “千方百计去库存”之后，陈部长的讲话释放了下半年楼市政策偏松的信号，此后地方放松政策加速出台，且多以正式渠道发文，截止10月中全国46个限购城市仅剩北上广深与三亚5个城市坚持限购；9月末央行发文放松限贷；11月21日央行宣布非对称降息，中央及地方政策托底逐步走向促消费，对提振下半年楼市产生了明显的效果。

7．页面链接是打开新窗口、使用原窗口还是弹出窗口的原则另外，受去年同期基数大、政策收紧等因素影响，月份一线城市成交大幅萎缩，累计同比下降幅度达26.9%，二三线城市分别下降11.7%与8. %，9月 0日央行宣布房贷政策调整为“认贷不认房”后，10月份一线城市成交量即环比回升40.0%，而二三线城市均上升12%左右；11月21日非对称降息后至今，一线城市成交量环比回升18.5%，二三线城市分别上升5.0%及20.2%。政策放松后一线城市销售改善明显，我们认为主要是由一线城市土地资源稀缺、潜在购房需求多所致，限贷放松及降息均有助于释放潜在需求的购买力。

与成交量不同，房价并未出现前低后高的走势 。根据70个大中城市房价数据显示，房价环比上涨城市占70个城市的比例从201 年末起开始出现下降，在5月份楼市旺季不旺的形势明朗之后 ，房价出现更为明显的松动，到2014年10月份 ，新房环比上涨城市数连续两个月为零 。70个城市中杭州月份房价累计下滑约10% ，下降幅度最大。根据中指院百城住宅价格指数，房价环比上涨城市数也是由今年5月份开始出现加速下滑，9月份创下了全年低点 ，100个城市中仅21个城市实现环比上涨，10月份增加为27个城市后11月再度回落至2 个城市。但从二手房及四个一线城市来看，房价出现了回稳的迹象。二手房价70个大中城市10月份二手房价环比上涨城市数由9月份的零个上升为10月份的两个，北上广深价格环比下降幅度也从今年7月份起持续收窄。

无论从官方还是草根数据来看，近期房价均呈现出筑底回稳的态势。从历史经验来看，与股票市场类似，楼市成交量的变化领先于房价，即存在“量在价先”的规律，当楼市成交量下滑三个月之后，可以看到房价出现比较明显（5%以上）的下调，房价数据的滞后再次印证了这个规律。

然而，随着销售的放慢，今年以来新建住宅的库存量（已获得预售许可但尚未售出的住宅）持续上升。截止到2014年11月，可跟踪到数据的十二个城市的库存量上升到10 万套，为近五年来的最高位。但值得注意的是，自7月份成交逐步回暖以来，库存的攀升速度有所放缓，同时以6个月平均销量计算的静态去化周期也由8月份起逐渐回落，11月进一步下降为10. 个月。