公交李宇嘉控制大城市房价上涨的长短之策

李宇嘉:控制大城市房价上涨的长短之策

近期，房地产市场出现几个值得关注的现象，7月份近60%城市住宅成交量下降，平均跌幅在25%左右，但与此同时百城房价连续14个月上涨，10大城市房价上涨速度加快，特别是二手住房价格纷纷创历史新高，10大城市二手住房价格同比平均涨幅（15.76%）是新房价格同比涨幅（8.81%）近一倍，北京二手住房价格逼近每平方米3万元大关，城区均价突破4万，月均成交量突破1万套大关，而“抢房潮”也在多地持续上演。

绝大多数专家和媒体认为，2011年下半年以来，土地供应和新开工持续走弱导致供求紧张，主导了房价上涨。笔者的看法是，总量上供求关系紧张导致的房价上涨是一个表象，问题的根本还是住房供应的结构性短缺，即热点片区（主要是城市中心区）住房供不应求的问题非常突出，而房价上涨快和“抢房潮”也主要发生在这些热点片区，而新建住房供应的主力区域——城市郊区或新区则不存在供不应求的情况。根据搜房的统计，与7月份新房成交普遍下滑不同的是，13城市7月份二手房成交总量为59126套，环比上涨12.66%。在价格上，2012年以来，主要城市城区二手住房价格上涨幅度在15%-25%之间，有的城市中心城区二手住房价格涨幅在30%左右，远超新房价格涨幅，而二手房成交则主要集中在城区，特别是热点片区；从租赁市场看，住房租金自2010年以来连续42个月上涨。同样，租赁市场成交也主要集中在城区，特别是热点片区。

热点片区（主要是城市中心区）之所以出现住房供不应求的问题，从表象上来看是土地供应不足导致供求关系紧张，深层次原因在于公共服务供给不平衡，优质的公共服务资源（教育、医疗、交通和生活环境等）主要集中在城区，特别是城市中心区。近年来，尽管地方政府不断加大基础设施投资力度，但增加的往往是高速公路、会展中心、城市广场等与老百姓实际公共服务需求关系不大的政绩工程上，而教育资源、医疗资源、社会保障等却并没有随着城市扩展、物价上涨和生活压力的增加而同步增加，存在供给严重不足和质量低下（相比中心城区的供应）的问题。特别是，近年来各地方政府将财政资金大量投入到发展和补贴新兴产业、新区开发、土地收储和政绩工程上，无暇顾及老百姓的实际需求。因此，我们可以看到，凡是优质公共服务供给集中的40岁的曹建在石桥铺破烂圈里是响当当的人物中心城区，房价不但很高而且上涨的很快。比如，在主要城市，优质教育资源集中区域的房价（即所谓的学位房）比周围房价高出至少1/3。

今年以来，以首次购房为主的刚性需求已经达到主要城市住房销售规模的80%以上，这些购房需求考虑的更多的是居住、小孩的教育、工作和生活的便利性，符合这类需求的房屋则主要集中在城市中心区。因此，要解决大城市高房价的问题，短期内要大力培育租赁市场体系，这需要取消购房与户籍、享受公共服务挂钩的实质性改革，做到租房与购房同权；长期内关键政策之一就是要增加公共服务供应的规模及在城市各区域的均等化。