抓大弃小瑞安模式求变.鼓励

5月1 日，（,,）和签订了一份有关的融资协议，涉及总金额约为89.84亿元；同一天，瑞安以1.8亿元抛售了重庆南坪组团I分区I4- /0 地块，该地块总建筑面积仅为12万平方米。

左手融资，右手卖地，这就是新政下，瑞安资金短缺的真实写照。

上海顺创投资咨询有限公司分析师朱佳民向时代周报表示：“虽然瑞安集团土地储备已经达到了1 00万平方米，但却是以生地为主，需要通过长期的拆迁使地块变成熟地。而瑞安又是以开发高端为主的开发商，在宏观调控之下，今年能否完成销售目标，存在很大的不确定因素。”

卖地套现

截至5月 0日，瑞安的销售只完成了六七亿元，但瑞安集团主席罗康瑞却信信满满地表示：“我们对60亿的销售目标有信心，有许多项目将在下半年推出”。

罗康瑞的信心基于重庆的“重庆天地”二期（化龙桥旧城改造项目）的良好销售业绩。5月 0日，该项目新推二期，开盘当天销售率就达到了55％，截至目前销售金额达到1.5亿元。

财报显示，2009年瑞安集团营业额达67.58亿元，上海三大项目占公司营业额的三分之二。其中，“翠湖天地”项目共计售出292套，合同销售额达29.65亿元。

“我们下半年在上海会推出新天地板块的‘翠湖天地嘉苑’200多套房源，而‘瑞虹新城’、‘创智坊’两个楼盘要到2012年才开始销售。”瑞安上海公司助理总经理刘梦洁向时代周报表示。

上海盛世太平投资有限公司董事总经理陈立民认为，一直以来瑞安靠上海的项目销售拉动业绩，如果上海项目减少将影响公司整体业绩。

更为重要的是，一系列的新政似乎是针对瑞安设计。目前，上海征收税方案已上报中央，征收面积界限或是人均超过70平方米，或以户为单位200平方米起征，年缴纳相当于价值8‰。瑞安在上海物业面积较大，动辄在200平方米以上，去年销售奇迹能否再现，存在不确定因素。

虽然，瑞安集团在全国拥有约1 00万平方米的土地储备，但是，地块多处市中心地区，且动迁压力较大，造成了去年及今年瑞安没有拿地。

“瑞安的营运模式有一定的局限性，不适合在全国进行推广。如‘瑞虹新城’项目处于旧城改造最难的上海虹口区，十多年仅开发三期，所花的机会成本较多。”上海五合国际总经理邹毅向时代周报表示。

事实上，瑞安已经在重庆开始卖地套现，显示其模式在重庆复制之难。5月20日，重庆蓝森房地产拟出资1.8亿元，收购重庆腾辉100％股权，而重庆腾辉正是（,,）在重庆设立的全资公司。

200 年，腾辉控股获得重庆南坪组团I分区I4- /0 旧改地块，计划建设成为重庆的一线江景豪宅。该地块楼板价仅为1012.55元/平方米，总建面积12万平方米，按南坪周边高档住宅价格8000元/平方米计，如果做完此项目，可有10亿元进账。朱佳民认为，瑞安抛售重庆地块，说明瑞安对后市的信心不足、急于套现的心态。

战略收缩

目前，瑞安集团面临着众多重量级项目的资金压力：“大连天地”项目总投资约 00亿元，规划建筑面积 54万平方米，时间长达17年；广东佛山的“岭南天地”，总建筑面积超过150万平方米，整体开发分为5期，时间也长达12年，总投资在150亿元左右。

“瑞安模式有明显的港商特色。其项目大多是包括写字楼、酒店、商铺、住宅在内的建筑综合体。特点是项目不多，但每个项目体积容量很大，又是旧改项目，这无疑加重了瑞安房地产对资金的渴求。”易居分析师薛建雄告诉时代周报。

１９日返回国内。　　巴基斯坦政府近期因一份扎尔达里向美国“求援”的秘密备忘录曝光而备受压力。西方媒体报道“前几年瑞安摊子铺得太大，在云南、重庆都有大规模的旧改项目，从抛售重庆的地块看出，瑞安正在抓大放小，进行战略收缩。2009年及今年上半年都没有拿地。目前，公司以牺牲一些小盘项目套取现金，从而集中资金做上海和其他城市的重点项目。”邹毅分析。

事实上，瑞安已经看到了运营模式的问题，在抛弃小项目的同时进行大规模融资。

5月1 日，瑞安房地产和签订了一份有关的融资协议，涉及总金额约为89.84亿元。

“虽然我们在上海的土地量不多，但是项目体量都很大，‘瑞虹新城’达到了150万平方米，‘翠湖天地’、‘创智坊’也达到100多万平方米，在上海市区土地稀缺的情况下，拥有市中心地块就是资源，只要我们做好这些项目，就能大大提高公司业绩。”刘梦洁表示。

“以前瑞安重点在于拿一线城市中心城区的旧改项目，但这种操作周期过长，回笼资金较慢，受调控影响大，项目容易搁浅。目前，瑞安应集中精力做好上海、杭州、重庆的项目，不能再大规模拿旧改项目。”上海（,,）戴维斯总经理刘德扬向时代周报表示。