阴阳合同被禁二手房成交量将大幅萎缩.鼓励

阴阳合同被禁 二手房成交量将大幅萎缩

一位新来的护士不知道要对陈云保密这件事近日，北京市监管局下发京银监通【2009】84号文件，强调各银行在进行存量房贷款审批时，必须以北京市存量房屋买卖合同(以下简称签合同)作为审批的必要依据。9月6日，华高莱斯国际地产顾问(北京)公司副总经理公衍奎对《中国产经》表示：规避阴阳合同政策实施后，对二手房成交的影响可能会大过二套房贷从紧的政策。二手房成交量未来几个月将会明显下降。

北京银监会《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》表示，为防范阴阳合同、分价合同导致的银行信用风险，要求银行必须采用签合同和其正本中的房屋成交价格作为审批必要依据，按照签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。此举意味着过去部分二手房购房人靠阴阳合同既实现避税又获得更多房贷的做法将被禁止。

所谓的阴阳合同，是指在一次交易中同时签订两份不同的合同。两份合同中的一份具有虚假性，另一份为真实意思表示。在二手房交易中，阴合同显示买卖双方真实的成交价格，而阳合同则根据使用需要有所不同。一种是将虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是将填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以少交税。

亚豪机构市场总监郭毅对本报表示，这一政策出台还是针对房价居高不下的房地产市场，只不过政策开始细化，政府与银行系统联合控制市场风险，这将对二手房市场产生重大影响。

中大恒基市场部经理张大伟透露：北京二手房实际成交中，平均房价已达115万元/套，而目前北京房地产交易管理的数据显示，有70%的二手房成交价在60万元以下。由此可见，同一套房的阴阳合同差距多大。按照一套2007年100万元购买的房产计算，两年后的实际成交价就能达到180万元。如果该房源按之前的指导价格来算，可作成60万元的总价，仅缴1.5%的契税，大约为9000元。如果按照贷款评估价计算，这意味着买卖双方需要按照180万元纳税，需要缴纳差额80万元5.5%的营业税4.4万元，及180万1.5%契税的2.7万元，合计7.1万元。这样就增加了6.2万元的交易费用。事实上，目前二手房交易中的贷款比例占70%以上，今后二手房交易中的阴阳合同将很难再生存。

规避阴阳合同政策实施后，业内人士预计，二手房交易可能快速降温。规避阴阳合同政策把市场压力压在了买方市场，会使买方市场的成本加大，进而促使二手房市场成交量萎缩。公衍奎认为，另外，这一政策和二套房贷从紧政策的影响有异曲同工之处，都加大了对人们的心理影响，尤其是对于首次置业和中低收入家庭的影响最直接。人们盼望政府控制市场，盼望房价降下来

，由此造成持币观望。

北京房地产交易管理的数据统计显示，8月北京二手房签23799套，环比回落4.48%；但整体交易价格再创新高，成交均价14204元/平方米，环比大涨6.46%。这是自2月份以来北京二手房连续6个月单边上涨，而城八区的交易均价更是高达15248元/平方米。

郭毅认为，对于有刚性需求的购房人群来说，因为高房价而需要高额贷款，所以必须要缴纳大量的税费。因此，这部分人群很可能重新采取观望态度，北京二手房市场很可能出现快速降温。张大伟也表示，如果二手房新政不折不扣地实施，9月楼市成交很可能继续下降。