北京房价要涨背后的真相.蹭飞

据报道,4月25日-26日期间,北京共有6盘入市,其中泰禾拾景园、旭辉御锦以及合生悦上城 个项目均实现了\"日光\"。5月1日，如园推出 5套平层大宅,当天全部售罄。中冶德贤公馆项目开盘当天2小时就认购完成4亿元。

近期多个远郊区项目预售价均超过8万。21日，海淀区映月台嘉园获预售许可，均价高达1 万；同一天取得预售证的门头沟泷悦长安嘉园预售单价最高8万；此外，门头沟西山艺境拟售81251元；通州清水湾嘉园拟售8.2万。

据中原地产统计数据显示,截至2015年5月25日,北京市通州区年内共成交2878套商品住宅,成交均价22226元/平方米,同比上涨幅度为2. %,涨幅领先。此外，北京市政府将迁址通州的传闻再起，有楼盘竟报出超过8万元/平方米的高价。

楼市升温背景下，多家开发商酝酿涨价，不少项目将涨价作为销售说辞，刺激购房者入市。万橡府营销负责人秦江明确表示5月底要调价,单价至少调高1000~2000元；合生滨江帝景负责人证实滨江帝景楼王项目均价将直接提至 万/平。

近半年以来，楼市利好政策有种停不下来的节奏。 . 0多部委打出政策组合拳，将二套房首付降至四成，二手房营业税免征年限降为2年，释放了大量改善型需求。央妈则更加\"护子心切\"，短期内2次降息2次降准。楼市迎来史上最低利率。

北京住宅市场供不应求的矛盾在加剧。今年前五月，北京商品住宅市场供应量创下近十年新低。2015年月，供应量为202 8套，而去年同期供应量为48 19套。据亚豪机构统计，6月,北京楼市预计仅有20个项目入市。

亚豪机构数据统计显示，截至5月14日，北京期房商品住宅库存为 6178套，现房库存为44588套，现房比期房超出了8410套。而现房的价格普遍比期房要高出不少，这意味着房价又将开启新一轮的上涨。

这个大家都知道机构统计数据显示，北京2014年居住类楼面地价高达14557万元/平方米，同比上涨了50.5 %。高地价项目的陆续入市促使顶豪项目供应井喷。高端住宅成交占比增多，结构性拉升了成交均价。

这次意欲捂盘的楼盘集中在北京市通州区，主要原因是北京市政府迁址通州的利好消息在上疯传。而这个所谓的利好消息多年前就已经在传，是典型的\"冷饭热炒\"。目前尚未确认，就算传言成真，政策落地也需要一段时间。

今年6、7月份北京楼市还将有近10个自住房项目将进入摇号阶段，价格在22000元-29000元不等，无疑会分流不少低中端需求，尤其是通州区这样刚需性楼盘扎堆的区域，自住房的分流作用更不可小觑。

北京楼市库存充裕，并没有传言所说的库存不足的问题。根据亚豪机构数据统计显示，截止5月18日，北京商品住宅存量套数为80550套，按照4月份市场回暖后的成交速度来计算，去化周期也需一年有余。

据亚豪机构统计，现房住宅的存量比期房高出8000余套。现房库存多于期房，说明之前市场大环境不好，项目销售速度较慢，部分期房\"熬成\"现房，积压了一定量的现房库存。现房库存多于期房，是开发商面临实质性去化考验的信号。

通常判断市场见暖的标准，是一手房月交易量达到八九千套的水平。但从4月的一手房交易量来看，剔除自住房和定向安置房，商品房仅有不到四千套的成交量，因此还不足以判断市场已回暖，准确地说，应该是市场开始逐渐恢复。

受 0新政利好、降准降息等货币宽松政策的影响，购房者入市心态更加积极，从而推动了新盘成交量连续两月持续上涨。去库存仍然是房企目前的主要任务，盲目涨价难以得到市场支撑。现在部分楼盘销售员的\"涨价\"说辞，往往只是一种营销手段。

过去思维中只有长安街是豪宅,但随着土地供应的减少,过去的二手豪宅从设施面积上又不匹配现在高端需求的要求,地价屡创新高的情况下,要求企业在高端产品上创新,目前高端市场外移并不能简单地视同房价的上涨,未来市场的划分会逐渐差别化。

在政策的频繁刺激下，前期观望的购房人群将加速入市，下一阶段市场上扬可期。但房地产市场还没有全面企稳，目前房企的主要任务仍是去库存。心急吃不了热豆腐，如果贸然涨价，可能会引发购房者的抵触心理，甚至进一步加剧库存压力。