人口转折带来房价转折拐点或在年后出现.蹭飞

人口转折带来房价转折,拐点或在5年后出现!

房地产周期决定因素中，长期看人口，中期看土地、短期看金融。恒大集团首席经济学家任泽平总结说。

所以，从长期周期看来，房价会永远涨下去吗？

随着中国人口老龄化，置业总人口的数量减少，以及人口红利消失，经济疲软等一系列因素，房价也会跟着周期波动。

最近，社科院发布了《人口与劳动绿皮书》报告，预测中国人口将在2029年达到峰值14.42亿，从2030年开始进入持续的负增长。

同时也提到，如果中国总和生育率（育龄期每个妇女平均的生育子女数）一直保持在1.6的水平，人口负增长将提前到2027年出现。

有学者指出，拐点的出现可能要早于2027年。2027年的判断是基于由出生人口反推出的1.6的总和生育率，但1.6的水平可能难以维持，因为2017年的出生人口中很大一部分是二孩放开政策的堆积反弹，若去掉这个因素，总和生育率可能会下降至1.2左右。

也就是说，再过10年左右的时间，中国总人口将不再增加，而是减少。

任泽平团队的研究则预计，中国人口将于年前后见顶，具体时间取决于未来鼓励生育政策力度。

人口拐点对房价意味着什么？

中国过去十年房价呈现指数上升趋势。直接影响因素是政策，间接的影响因素是金融和土地。我们也不能忽视，背后是婴儿潮带来的购买主力。

1986年-1990年，是人口出生的高峰期，1990年到达2621万。这五年的总人口有12438万人。

通常，22岁本科毕业后工作年，开始考虑买房。

如果按的这一批人，年都是他们的置业高峰期。

2013年、2014年其实置业需求很多，但是人为的调控压抑了需求，所以调控放松后，加上本来就是需求高峰期，所以才会有年的暴涨。

但现在出现的新拐点是什么呢，从1991年开始人口剧减，只有2008万人，比1990年的人口减少了613万，降低幅度达23.4%，接近四分之一了，简直是断崖式下降。一直降到1999年，只有1149万人了，跟1990年高峰期比，减少了1472万人，这个递减的过程长达十年。

现在预期的第四波婴儿潮没有出现，中国加速向老龄化社会迈进，原来的人口红利变成人口负担。

长期持续的人口负增长究竟会造成怎样的社会经济后果？

经济增长速度放缓。专家介绍说，“近几年人口加速老龄化，为个人、家庭带来沉重的医疗和养老负担，还涉及到产业、经济结构，老年人的红利并没有那么容易开发。”不管是劳动力人口还是购房适龄人口，对于房地产需求而言，都不容乐观。

老龄化叠加少子化，房价还撑得住吗？

可以参考下我们的邻居日本。日本90年代初期刚好是人口的拐点，明显影响了投资的热情，最终造成了房地产泡沫的破裂。

现在投资房产的人，最终目标，肯定是未来的新城市人来接盘。手里有盘的人越来越多，接盘侠越来越少（还越来越穷）。二手房存量是不断增长的，而年轻群体持续在萎缩。二手房供需关系的逆转，根本无法挽救。

人们能够淡定的持有投资房产，一是没有持有成本，二是预期仍然看涨。预期一旦掉头向下，结果不言自明。

从人口雪崩到房价雪崩需要多久，没有人能够知道。

未来宏观政策如何？

随着经济体发展程度增高，女性生育率降低，出生率也就越低。与此同时

，经济发展到一定程度，高房价和高人口出生率是呈现负相关性——高房价是最好的“避孕药”。

因此，基于大量经验数据可以发现，经济发展、高房价和人口高增长三者之间组成一个“不可能三角”即：一个成熟发达经济体，不可能实现经济发展、房价高位、人口高增长率。

可以预见，未来宏观政策将会在如下两个三角中进行艰难平衡。

宏观经济学中有这么一个理论，政策制定者有这样一种冲动：牺牲后代人的利益，来满足当代人的需求和利益。当后代人逐渐成长为当代人，肩负起时代使命，未来如何尚未可知！

综合整理自：21世纪经济报道、泽平宏观、TMT创投资讯等。

图片来源见水印。

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