高考加油地产改善型需求等待释放荐6股魏家

地产：改善型需求等待释放 荐6股 - 1 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

昨天，包括住建部在内的多政府部门联合下发关于个人住房贷款政策有关问题的通知。

根据通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。这是自2011年1月上调至60%以来首次下调首付款比例，北京更在201 年 月继续上调首付比例至70%。

虽然市场对此早有预期，但调整幅度之大令市场意外，因为调整前市场一致预期为50%。通知还规定：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为 0%；缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通住房，最低首付比例从原来的 0%调整为20%。

此外，与之前商业银行发放二套房按揭利率必须在基准利率上浮10%不同的是，今后银行业金融机构可以根据借款人的信用状况和还款能力合理确定按揭贷利率。目前按揭贷基准利率为5.9%，且按规定首套房最高可以享受 0%的折扣，但考虑到高企的资金成本，目前市面普遍按揭贷折扣为5%-10%。

此外，为了进一步促进改善性住房需求，国务院同时下发关于调整个人住房转让营业税政策的通知，并于2015年 月 1日起执行。通知规定，将个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年（144平米以下营业税征收5.5%；144平米以上按销售收入减去购房款后的差额征收营业税）。这是自2011年1月以来首次放松营业税免征期限。

这是自2014年下半年房地产政策面放宽（包括在多城市取消限购，并降低一目前北京的继续教育机构招收的技工学生多是来自外地套房按揭贷发放标准等）、且在过去5个月以来连续两次下调基准利率等一系列政策利好之后出台的又一行业刺激政策。根据行业最大开发商万科企业（2202HK）的资料显示，在其购房者中，首套房购房者仅占 0%左右，而二套房购房者比例约占50%-60%。因此我们认为本轮政策红利对于目前低迷的房地产市场将产生非常大的刺激作用。

目前行业平均估值相当于41%净资产值按照规则这要被吹技术犯规折价，0.7倍15年PB，6.6倍15年PE。我们依然认为行业政策放松将带动销售回暖，并期待本轮销售旺季的销售表现（一般从 月底至7月初）。我们建议投资者不要忽略除了实际贷款成本下降的其他累计政策影响。我们认为布局一二线城市且定位高端商品房的开发商如融创（1918HK，买入）、中海外（688HK，买入）、龙湖（960HK，买入）、远洋（ 77HK）、合景泰富（181 HK，增持）和华润置业（1109HK，增持）将成为本轮政策红利的主要获益者。相反，对于定位普通居民住宅且布局三四线城市的开发商如恒大（ HK，减持）和碧桂园（2007HK，中性）的刺激将非常有限。