苏鑫资产精装修下的商办物业投资

“离开（,,）之后的苏鑫是因何走向了私募的道路？高和投资与其他私募相比有何特别之处沃伦?巴菲特(Warren Buffett)的坚定支持者今年又赶赴奥马哈进行他们的朝圣之旅。目前对于巴菲特价值3000亿美元的伯克希尔?哈撒韦(Berkshire Hathaway)是否应该对股东进行现金分红有激烈地争论。恰恰相反？”。

去年底离开SOHO中国执行总裁这一职位的苏鑫重出江湖。近日，苏鑫携其创立的一家名为高和投资的私募公司高调亮相山西一场投资论坛，成为了山西投资客追捧的热门嘉宾。

离开SOHO中国之后的苏鑫是因何走向了私募的道路？在私募之风渐盛的今日成为外资企业败走中国市场的典型案例。但它并没有真正离开中国，高和投资与其他私募基金相比有何特别之处？带着这些疑问，观点地产新媒体专访了现为高和投资董事长的苏鑫，以下是访问实录。

观点地产新媒体：目前国内地产私募基金正进入一个新的活跃期，除第三方发起的之外，如（,,）等房企本身也成立了一些私募基金。能否先介绍一下高和投资的一些基本情况？

苏鑫：高和投资是第一家专注于一线城市核心区域核心商办物业的私募基金。除此之外，高和投资还会给购买我们物业的安全资本提供资产服务。

观点地产新媒体：为什么选择一线城市商办物业作为主要投资方向呢？

苏鑫：目前北京高档公寓的租金回报率仅为1%-2%，而字楼和商铺租金回报率可达4%-5%。"商住价格倒挂"现象极为严重，商办物业价值被低估。

再者，现在的政策并不打压地产，商办物业将转向快车道。同时，随着经济的平稳增长，预计今年末及明年北京的办公物业的租金将有明显的稳定增长，因而现在是进入的一个好时机。

为什么要投一线城市核心区域呢，实际上在2007年以后，房地产就已经资本化了，资本化以后呢，房地产市场就跟股市一样，一定是波动的，高了政府就要打一打，低了可能会托一托。所以这种波动性改变不了，既然改变不了，我们就要找波动性比较小的。于是就选择了一线城市、核心区域。

观点地产新媒体：除了是专注一线城市商办物业外，高和投资与其他房地产投资基金相比，还有什么不同的地方？

苏鑫：基金有两类，一类是直接投资，在运营然后卖掉。虽然高和投资的物业最后也是会出手，但我们还会为投资者提供资产管理服务。

为什么要提供资产管理服务呢？因为基金能赚钱的方法虽然有很多种，但是要更好地生存下来，就必须为市场提供额外的价值。我们看到很多商办物业的购买者，他们购买的商铺其实并不是经过"精装修"的资产。到现房出租的时候，底商也没有进行过太多的定位与管理。投资者为了短期收益，就大量地把好的位置随便租借出去。这样就可能造成了整个底商的租客品质下降，进而导致了这些底商的价值也随之下降。

实际上商铺的价值是由租客决定的，是由未来的人流决定的，是由群体决定的。不是短期的一次性租金决定的。这种情况下呢，这些投资者就等于买了没人管理的毛坯资产，那么我们就必须来"精装修"。

我们先把底商买过来，然后根据社区人流对项目作一个定位。像我们"凯德华玺"这个项目，二环以内顶级社区，我们根据它的人流作了一个定位，我们称之为"三空间"。这些商务人群，除了居住、办公，第三个空间就是人们交往的环境，尤其是在社区附近的人的地方交往的环境。所以三空间的概念强调的就是人们之间的交往，强调的是时尚感。因此，我们要求的商家都必须有时尚感，都是连锁的品牌的，强调交互。这样我们根据定位就把租客引进来了。