赶趟港股IPO滨江分拆蚊型物管平台与上市

观点地产 似乎是同阶房企之间的默契，在11月26日，佳兆业物业宣布公开招股的同一天里，滨江集团旗下的滨江服务集团有限公司也向港交所递交了申请书，拟在香港主板上市。

虽然此前有新城悦上市遇冷的案例，但滨江集团似乎对于分拆物业上市颇为坚定。

在今年初的上业绩说明会，滨江集团的董事会秘书李渊曾提出，滨江集团将根据物业公司的利润状况，择机选择境内或境外上市。

数据显示，2015年至2017年，滨江服务的复合年增长率为48. %。盈利水平持续改善，上市正值窗口期，这或许成为滨江集团分拆物业的底气与理由。

滨江服务仍面临来自资本市场的考验。截至今年8月底，滨江服务在管物业面积为1080万平方米。这仅相当于上市前新城悦的七分之一，佳兆业物业的三分之一，并只微弱领先另一家计划上市公司奥园健康生活（950万平方米）。

观点地产新媒体了解，奥园健康生活自9月 日提交上市申请版本，目前仍处于 处理中 状态。

房企扎堆赴港

从数据上看，2018年无异于港股IPO大年。仅仅在第三季度，港股主板募资总额就已达1900亿港元阅读，超过2017年全年总额。截至三季度末，香港主板共录得88宗IPO有助于项目手续万无一失，募资总额为2 82亿港元。

在此大势下，众房企的默契程度高度一致。除了如今提交招股申请书的滨江服务外，今年年内仅分拆物业上市的便已经有碧桂园、雅居乐、新城集团和佳兆业等房企。显然，大家并不愿意错过这一波 扎堆上岸 的机会。

上市成为趋势，往往意味着资本市场在这一时段对于物管行业的普遍看好。也正因如此，南下香港对于滨江来说同样颇具吸引力。

值得注意的是，与物业板块上升态势不同，滨江集团本身净利却呈现下降趋势。今年前九个月里，滨江集团归属于上市公司股东的净利润为7.07亿元，同比下降 5.8 %；预计今年内，归属于上市公司股东的净利润同比最多下降 0%。

造成滨江集团净利下降的原因之一，正是有息负债提升所带来财务费用的较大增长导致。具体来看，2018年上半年，滨江的利息费用高达 .2 亿元，整体财务费用达2.96亿元，较去年同期上涨217.1 %。

如此一来，一个新上市平台的出现似乎显得尤为及时和迫切。

此外，戚金兴给滨江集团的2018目标是跨过千亿。前十月里，滨江集团销售金额约为700亿元。如今距离全年结束还有不到两个月时间，根据滨江集团前几月单月销售额来看，完成年度任务仍具挑战。

在规模冲刺的关头下，市场或许也想看到，踏着年末钟声赴港上市的滨江服务究竟能为集团的发展带来何种变化。

物业公司基本面

观点地产新媒体了解，滨江服务成立于1995年，截至2018年8月 1日，其在浙江的15个城市及上海设立了 5间附属公司及分支机构，向约4.8万个物业单位提供物业管理服务。

申请书显示，在2015年、2016年和2017年，滨江服务分别实现收入1.59亿元、2.26亿元和 .49亿元，相应的净利润分别为0.11亿元、0.22亿元和0.58亿元。

显然，净利润的不断增长是滨江服务下定决心赴港IPO的底气所在。

2018年的前八个月里，滨江服务实现收入为 .07亿元，较去年同期增长了44.1%，净利润为0.51亿元。截至目前，滨江服务共有68个在管物业，包括51个住宅物业及17个非住宅物业。

关于本次招股募集资金的用途，滨江服务在招股书中表示，拟将一定比例的所得资金用作收购具有良好市场知名度、声誉卓着及发展潜力较大的物业管理公司。

这与佳兆业物业下一步计划不谋而合，扩大物管规模成为行业一致的目标。据了解，佳兆业物业此前曾直言，招股所募资金约50%将用于收购或投资其他在物业管理公司；约20%将用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司。

或许是同侪明晃晃的亮出了计划，让滨江集团有了急迫感。滨江服务还特别在招股书中指出： 收购收入超过5000万元或净利润超过1000万元的物业管理公司 。

同时提到，本次所募资金将用作投资于资产管理平台，从事长期服务式公寓及工业园经营；以及用作与当地政府及物业开发商合作设立合营公司或平台，加快扩大于当地的市场份额等。

规模掣肘与估值猜想

本次滨江服务挂出的IPO文件，尚未透露其全球发售架构、每股股价以及具体募资金额。

但作为 前车之鉴 ，今年初登陆港股的新城悦已经早早体验了一把物业IPO的 寒流 。

观点地产新媒体了解，今年4月，新城悦在香港发售的2000万股份，仅获得 6%的认购。股价在上市首日便以低于开盘价的成绩收盘，每股仅 .01港元。

彼时，新城悦的管理面积约为7 0万平方米，佳兆业在上市前夕的合约管理面积约为 000万平方米。而截至今年8月底，滨江服务在管面积为1080万平方米。仅为新城悦的七分之一，佳兆业物业的三分之一。

对于新城悦在港股资本市场的遇冷，有业内人士分析称，新城悦的管理面积仍不算大，未来增长主要依靠兄弟公司新城控股，规模和未来增长预期都不算很大，这是其未得到资本市场看好的原因所在。

在这一逻辑前提下，滨江服务上市的前景同样值得关注。不过，滨江服务同样有着自己的 定心丸 。

从2015年至今，滨江服务营收逐年增长幅度均在40%以上。相比之下，碧桂园服务在2016年、2017年的营收年增长率分别为41. %和 2.2%，而佳兆业同时期的营收年增长率仅为12.8%、24.1%。

与此同时，和新城悦的业务主要依托于新城控股不同，虽然滨江服务最大客户同样是大股东，但来自滨江集团的业务贡献已逐年下降。这说明滨江服务已开始拓展第三方物业公司或其它业务收入来源。

2015年-2017年以及截至2018年8月 1日止八个月，滨江服务来自滨江集团的收入仅为4610万元、5040万元、6510万元及 760万元，分别仅占总收入的29%、22. %、18.6%及12.2%。

滨江服务在滨江集团之外依然有着较大的市场可供经营拓展，其受到滨江集团经营好坏的影响也就越小，而这无疑会为其在资本市场的登陆有所加分。

优劣兼备，但滨江服务最终能否得到资本市场青眼，并得到一个满意的估值依然是个未知数。