小产权房的前世今生拳

核心提示:前段时间公布的国研中心起草的“ 8 ”改革方案中提到“已构成的小产权房按不同情况补缴一定数量土地出让金”，市场掀起了对于小产权房或可“转正”的猜测热潮，随之小产权房交易出现增长趋势。

（本讯）据报道，前段时间公布的国研中心起草的 8 改革方案中提到 已构成的小房按不同情况补缴一定数量 ，市场掀起了对于小产权房或可 转正 的猜测热潮，随之小产权房交易出现增长趋势。不过 8 方案仅是建议而已，小产权房的绝不只是补缴土地出让金那么简单，而是涉及复杂的历史形成的土地制度与法律问题，市场对其近期能够转正的期望也许有些太高。

8 方案对小产权房改革提出的思路

小产权房 补缴出让金

在现有土地权属基础上，赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权。

在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的 小产权房 ，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这1历史遗留问题。

对被政府征收土地，改原用途补偿为公平补偿，农民房屋按市价补偿，被征地农民纳入城镇社保体系。

改政府卖地为国有土地资产经营，成立国有土地资产公司。明确国有土地资产经营收益不得当期使用，其用途和绩效由人大审议监督

房 不是法律概念，是人们在社会实践中构成的一种称谓。 小产权房 是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做 乡产权房 ，又叫 小产权房 。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这类房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土局及房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

与一般意义上的商品房相比， 小产权房 没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润掠夺，所以， 小产权房 的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/ 乃至更低。 便宜 是大量城镇居民顶着产权风险购买 小产权房 的根本原因。价格优势是小产权房最吸引人的地方，这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催生小产权房的重要缘由之一。2006年和2007年我国的房地产市场价格经历了一次全国性的上涨。根据发布的数据，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%。北京、是房价上涨最快的城市，分别达到北京10.4%、深圳10.0%。截至2007年6月北京开盘整体均价10280元/平方米，比5月上涨了20.4%。虽然年后稍有回落，据预测2007年房地产均价仍上涨了11.74%。由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超越了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府、的建设却始终没法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

不合法的身份

乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理触及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到保护。同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的要求。而且即便开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将没法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的进程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施保护问题，其救济途径就非常有限。

最典型的案子就是1994年全国各地的画家入驻宋庄，逐渐构成全国最大的画家聚集地。但由于飞涨等多方面缘由，陆续产生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已形成1 起讨房诉讼。2007年7月，画家第一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，要求原房主依照评估价给李玉兰9. 万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰遂向市二中院上诉。2007年12月，2中院终审首次认定 农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要在于农民反悔，李玉兰可就赔偿问题另行主张。

农地增值的利益分配不合理

据了解，和城市建设用地产权地位的不平等表现在：城市有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成 同地不同价 ；城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。同时国家对农村集体建设用地的用处还进行了严格的规定，一旦转变用处还需要经过国家相干部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速增值的进程中没有得到合理的利益补偿。根据国研中心课题组的调查，在 合法的 房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有20%到 0%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占5%到10%；地方政府拿走土地增值的20%到 0%；开发商则拿走的大头，占40%到50%。

而小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的，此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商；而就是当地农民。如此一来，小产权房的开发就又省去了等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用（如）、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。因此其开发本钱，相比真正的能低过1/ 。这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。而在这1开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。

曾采访过一位被当地政府征地的农民， 我们的土地，政府征走了，不管这土地以后干什么，我们都是拿那些钱，很少很少。如果我们盖了房子卖给城里人，他们觉得便宜，我们还能赚很多钱。

身份转正可否实现？

有不少人认为随着《》的出台，公民的财产权利全面被肯定，小也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。从我国的相关法律规定来看，小产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据。而从我国对土地的管理理念与的价值取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转。因此，小产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。

同时，即使今后小产权房屋可以转化为产权房，从现有的来看，购房人还会需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。

据了解，曾严厉指出，小产权房实质是，违背土地管理法律，集体土地不得用于开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任明确表示，小产权房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者，国家相干部门正在研究制定具体的解决措施。这也正是大家现在所关注的热点问题。

监管缺位购买存在风险

购买在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部份项目停建乃至被强迫拆除。那末结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能没法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微不足道的。

小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管一样存在缺位。而小产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发进程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依托开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是不是按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。

根据《》的规定，农民集体所有的土地的不得出让、转让或出租用于非农业建设。而属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行动不能遭到法律的认可与保护，也就不能办理、、契税证等合法手续。因而可知，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让，而是说购买后也不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

政策法规试点清理

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布，其中明确了相干工作的重大政策问题。2011年11月9日，国土资源部召开通气会表示，将力争在2012年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确指出，小产权房不得登记发证。

据了解，国土资源部执法监察局巡视员王宗亚曾在发布会上表示，小产权房不受法律保护，2012年，全国将选择部分城市展开小产权房试点清理工作。小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定。城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展，但是对小产权房违法用地不允许发证，小产权房不受法律保护。

2012年7月北京开始清算整治小产权房。2012年9月17日，市国土局发布，北京已初步清理出79个在建、在售利用集体土地违法建设销售（变相销售）住宅的项目，并公布了名单。市国土局表示，这些项目正在进行查处，并提示广大公众不要购买。

市国土局表示，清理整治工作坚持属地管理、政府主责原则，以区县政府为主体，负责本辖区仍在利用集体土地违法建设销售（变相销售）的住宅项目。以乡镇为清理整治单元，逐村清查，造册登记，随时清查、随时处理、随时整改，并坚持既处理事又处理人的原则。

根据部署，北京对在建的小产权房项目，责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍；对在售的，责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋。同时，还将依法查处有关设计、测绘、施工、销售、代理销售单位的违法违规行为，除给予行政处罚外，责令停业整理，下降或取消相应执业资质。另外，将对相干人员给予必要的党纪政纪处分，对涉嫌犯法的移送公安司法机关追究刑事。

背后的问题

国家法律土地制度规定的非常明确，集体土地它的宅基地包括它的性质，就是只能在属于农民范畴内运转，城市不能运转。小产权房被视为违法建筑，因为这是从农民的根本利益出发，在不健全的情况下，这一条不能动。土地效益没有发挥到最大化。农村的宅基地是有限的，如果把大批农村的宅基地叫城市居民买到以后，将来可能出现他们的居住、生活问题。

虽有诸多禁令和一些城市的清算行为，小产权房仍然大量存在，其基础正是巨大的市场需求，也成为大城市高房价之下许多人的一种无奈选择。近年来各方也逐渐意想到纯粹打压似乎行之无效，需要想办法将其纳入规范化轨道。现在有人呼吁允许小产权房入市的理由是其数量巨大，可产生平抑房价作用，但这一功利性目标不应成为主要斟酌，由于小产权房单单补缴土地出让金和税款是不够的，而且涉及具体金额如何确定以及如何确保存量与增量小产权房之间的公平问题，处理不好会导致更多怨言，关键还是综合斟酌各方利益以制度方式实现其合法化。目前一些地方只是把不违背土地规划、不侵占耕地的小产权房在补缴税费后登记和合法化，而且不能入市交易，这只是迁就现实的权宜选择，而不是长远的解决办法。

实现小产权房的合法化，一个前提性的改革是解决农村集体建设用地的入市交易问题，打破对其入市交易的限制，将城乡建设用地市场统一化，应允许农村集体土地和国有土地平等进入非农用地市场，构成权利平等、规则统一的公开交易平台，统一土地市场下的地价体系，实现同地、同权、同价。

据报道，北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，对小产权房的处理不应该 一刀切 。该补缴的就得补缴、该补办的必须得补办，使得购买小产权房付出的代价和购买商品房的代价相差不大，只有这样，才能实现真正的公平。

经济学者马光远指出，小产权房 转正 难度非常大，因为涉及到土地的问题、城乡二元的问题、农民土地的收益问题，包括地方政府对于土地与市场的垄断问题等，矛盾非常大，问题非常多。但未来小产权房获得合法身份也是一个必定的事。

转正呼声高涨身价随之增加？

据报道， 主要有两个问题，1是能不能入市要区别对待，2是入市后补缴多少土地出让金也要区别对待。 中国房地产及住宅研究会副会长向表示，只有符合规划的、没有影响城市整体布局的房才可以让它 转正 ，严重违规的则应当依法查处。而对于可 转正 的小产权房，怎么补缴土地出让金是个不小的难题。

以绿城雅居为例，该小区为50年小产权房，在2012年5月时，价格还在5700元~6000元/平方米，而如今它的房价已升至7500元~8500元/平方米，涨幅超过25%。 近一个月每平方米就涨了一千多元，前两天新方案刚有消息，业主马上要求加价，一套两居室要多加两三万元。 一家地产中介人士向直言，每次政策的 风吹草动 ，都能让小产权房热起来， 这政策肯定利好啊，虽然不知道具体什么时候能转（正）。这几天，我几近每天都能做成两三单交易，之前都是好多天一单 。

未来的改革应当寻找集体土地直接用于非农建设的路径，公道肯定集体土地使用金，让集体土地出让的利益能直接惠及当地农民，确保制度安排的公平性。同时改革土地制度，放开土地市场。垄断行业与土地市场的同时改革，对中国长期的经济发展意义重大。如果不给农民的土地 确权 ，农民连买断的机会都没有，从前理论上的拥有便成为现在事实上的没有。小产权房困难的本源在于土地制度，进行改革才是破局所要解决的关键。而小产权房的 命运 究竟如何？十八届三中全会之后答案或能揭晓。

对此，将会继续关注。