投入杭州两项目绿城拟发亿元信托纾困.DG

■本报 张媛媛 北京报道

身处资金链危机困扰的开发商，会比以往任何时候都更明白现金流的重要性。

近日，本报从可靠渠道独家获悉，绿城中国控股有限公司(绿城， )下属全资子公司——绿城房地产集团有限公司目前已与杭州市当地某家金融机构合作，拟发行20亿元的信托融资计划。

1月13日“这笔信托融资主要用于杭州在建的两个物业项目，”据上述知情人士透露，“目前规定程序已经走完，基本上算是做下来了。”

值得注意的是，仅仅在一周前，绿城刚刚被披露获200亿元银行授信额度，加上此笔20亿元的信托融资，对于绿城来讲无异于一场甘霖。但对于负债率高企的绿城来说，也只是稍微好了那么一点点。

穆迪投资者服务公司助理副总裁及分析师曾启贤表示，绿城2009年需要缴付庞大的土地出让金，以及可能需要在2010年5月买回2 亿元人民币的可转换债券，这是横亘在绿城化解资金难题面前的两道沟壑。

已通过审批

据上述知情人士透露，这笔20亿元的信托计划已经酝酿多时，目前已经走完了基本程序。“具体是杭州分行在做，但是审批权在北京总行。上周已经刚刚通过了审批。”

2月25日，本报就该笔信托融资致电绿城董秘林战时，他没有表示否认，但拒绝透露相关细节。

上述知情人士没有透露具体是哪家金融机构参与其中，但他表示签约过程一切都比较顺利，“绿城此前就与该金融机构交情深厚”。

至于该笔资金流向，据知情人士透露，主要用于绿城在杭州在建的两处物业项目，但没有具体透露该两处项目名称。

据调查发现，目前绿城位于杭州在建的项目有：杭州桃花源南区(二期)、杭州留庄(一期) 以及杭州九溪玫瑰园度假村的部分在建项目。上述三个项目原本定于2008年完成总建筑面积，但由于施工时间受到延误，将全部拖到2009年完成。

“信托贷款用于建设费用补给，在现在行业情形下，前景看好以及有稳定收益预期的项目才有可能成功募集到资金。”国泰君安港股地产分析师姚峣表示。

他进一步表示，在以上三个项目中，桃花源项目以及九溪玫瑰园度假村均为别墅项目，尤其是桃花源项目被绿城视作第三代别墅的代表，或为信托融资投向的最大可能性。

无论如何，庞大的在建项目令绿城的资金链趋紧。除上述杭州 项目外，上海玫瑰园（二期）、北京御园（一期部分）、青岛理想之城（一期部分）和长沙青竹园（北区二期部分）等共7个项目仍需建设，而这也成为了此前绿城发布赢利预警信号的根源。

值得注意的是，绿城在公告中解释，造成项目延期的原因，除了房地产市场下滑导致若干项目销售不畅之外，银行贷款增加导致财务费用紧张也是重要原因。

融资压力仍在

即便绿城在去年年底就公布了2008年销售业绩，截至2008年12月底，绿城总销售额达151.8亿元，荣幸进入房企“百亿俱乐部”之列，但似乎现金流状况并不见有任何好转。

“负债率太高了。2009年如果不降价快速回笼资金，压力将会很大。”姚峣表示。据绿城2008年中期报告显示，截至2008年6月 0日，其现金为28.6亿元，流动负债为187.88亿元，一年内到期的银行及其他借款为28.56亿元。

姚峣预计，作为将浙江市场确定为主战场的绿城而言，2009年的压力不容乐观。“因为杭州很可能是这轮调整中复苏最慢的城市，目前广州和深圳已经逐步有回暖迹象，上海也会紧随其后，杭州和北京将是最晚回暖。”

但从目前来看，除了绿城旗下的楼盘丽江公寓被传以特价房出售外，绿城方面似乎还没有任何的降价迹象。绿城副总裁裘剑平近日在接受媒体采访时仍坚称绿城无意放弃“不降价”策略。

事实上，绿城最大的“困扰”并不完全来源于项目建设资金。此前，绿城获得200亿元银行授信额度，但悉该笔贷款只能用于建设成本方面，不能用于偿还债务。

而且，授信不等于贷款，在具体贷款时，客户仍须申请，而银行将考虑客户的债务和还款等情况在授信额度内决定是否发放。“仅仅目前来看，这笔200亿元授信额度，对于绿城的心理安慰作用要大于实质支撑。”某业内人士表示。

据瑞银证券的研究报告测算，绿城目前的建设成本支出约80亿～90亿元。此外，报告中认为，受绿城的建设支出所限，加之公司在2008年尚有未偿还贷款110亿元，今年还有50亿～70亿元新增的偿债需求，绿城可能并不能获得授信额度内的全部贷款。

“考虑到有一笔需要在2010年5月买回2 亿元人民币的可转换债券，接下来，绿城还必须通过销售收益或发债、配股、出售资产等其他方式来解决资金问题。”瑞银证券的报告中认为。

虽然截至发稿日，绿城还未公布2008年最终业绩。但据摩根大通表示，2008年绿城净利将按年倒退三分之一。绿城2007财年净利润为9.2 亿元。