朱大鸣楼市黄金如黄鹤一去不复返美食

黄金周是传统房地产的旺季，但如今十一黄金周楼市惨淡收场，成交量大幅度降低自是不必言说，价格也略有调整。很多人分析说，要让开发商挺不住乖乖地降价，房价还会扩大下降的幅度。如果从表面的关系来说，的确如此，开发商挺不住资金链断裂很可能会继续降价，但也有的通过股权收购的方式而非降价的方式解决问题。

资料图：朱大鸣

从现象层面上来说，今年黄金周期间，楼市明显处于休假状态。不仅购房者少，连一手楼盘、二手中介大多也暂离楼市，有走访中发现，有些售楼处大门紧闭，屋内的灯都关着，见到有人来看房，里面的售楼人员才慌忙打开灯。这一连串景象造就了黄金周楼市惨淡的成交数据。北京、上海、广州、杭州等地楼市成交量连日来均处于谷底状态。

从实质上来说，降房价是一个系统工程。首先要扼住印钞主义的潘多拉魔盒，如果最便宜的凯美瑞经典款最低配优惠后价格已低于15万钞票泡沫不得到遏制，房价、地价和物价都很难真正的回调，牺牲的是未购房者和储蓄者的利益。收益能够跑过印钞机的投资似乎并不多，房地产仿佛能够超过印钞机的印钞速度，比如说有问题老板称做千人大厂还不如老婆炒房的三分之一的利润多。但是，即使如此，房地产的价值回报速度与M2的增速还是小巫见大巫。房价只涨不跌的主要原因在于货币超发，在纸币泡沫的掩盖下，已经看不到绝对价格的调整了。

其次，如同要菜农降价，而不降低种菜成本一样，土地成本如果不降低，最终还得转到价格上来。因此，中国要降低房价，必先降低地价，而且严格监督土地和印钞机互动诱发的各种虚假信贷需求，唯有如此，降低房价才会有坚实的基础，才能彻底斩断地方政府吸食土地鸦片的痼疾。全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流入政府的共有二部分1994年4月20日，一是土地成本，二是总税收，合计占到了49.42%。房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。事实上，去年全国卖地收入高达2.7万亿，过去21年卖地增长4000多倍。我们相信，控制这银根和地根的政府，要真想降低地价和房价，并非是一件难事。

第三，降低房价还要降低税费，如果说多如牛毛的税费不降低，想降低房价，也如同缘木求鱼。税费成本是房地产价格重要组成部分，一个房地产产业链上62项税费让税务、地方和银行形成铁三角联盟，这是楼市调控这么多年从来都降低不了的最重要的阻力。房地产这条链条上，绑着太多的利益，牵连的太多的财富，所以，降低房价才会那么难。

黄金周过去了，中国楼市是否迎来了拐点，还不好说，但有一点需要指出的是，中国房地产市场需要进行有效调整，这种有效调整指的是就算是国有的房地产公司也应当根据市场平等风险进行调整，而不能通过印钞和增加信贷再来一轮新的对冲。房地产市场最大的不公是身份的差异导致资源配置的不公，特别是信贷政策最为明显。

上一轮银行坏账通过“利润增长的方式”即通胀的方式对冲了，这一轮地方形成那么多浪费和无效的投资恐怖又只能通过印钞的方式解决，我们为地方债务担忧，为卖地财政担忧。通过印钞对冲坏账是一个危险的方式，它将绑架整个房地产市场走向畸形和极端，从而在极度疯狂中崩溃。这不是我们希望看到的，相信也不是与房地产相关的各个产业从业者所看到的。中国房地产需要的健康的发展，理性的成长，而非一头尾巴上响着鞭炮的野牛，疯狂地吞噬着财富和创造力，疯狂地跑向悬崖。

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