行业地产京七条将扭转房价上涨预期

地产：京七条将扭转房价上涨预期 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：201 年10月2 日，北京出台《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，土地供应采用“限房价、竞地价”、或者企事业单位和相关机构自有用地，年底前完成不低于2万套的住房供地；该类住房面积以90平米为主（最大不超过140平米），按市场价低 0%左右出售，销售对象为本市有购房资格家庭，北京户籍（无房家庭、单身25岁以上、保障房轮候家庭）可优先购买，5年内不得转让。

点评：

加大自住型商品住房建设有利于抑制房价上涨。该类住房可谓“升级版限价房”，房价按同类住房市场价的70%左右出售，5年内不得转让，满5年后若转让，按届时同类住房市场价与购买价格的差额之 0%补交土地收益。自住型商品住房加大供应后，会分流部分刚性需求，降低对市场化商品住房的需求，进而影响房价上涨的预期，同时，自住型商品住房会降低北京住房市场的平均价格。北京住房市场形成“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的供应结构，不同特征（户籍、收入）人群的需求对应于不同的住房供应，从行政????本届宣传周由10部门联合主办化调控向市场化调控转型。

意味着新一轮以各个城市为主的调控开始，对房地产板块产生不利影响。北京房价此轮领涨，迫于压力出台调控政策，后续可能会有房价上涨过快的城市跟进。自今年 月中央出台“国连年向内地教育捐赠巨款建设教育教学设施五条”以来，全国一二线城市房价仍不断上涨，但从目前中央的态度看，建立房地产市场的长效机制才是重点，一刀切式的行政性调控政策不再出台，北京的“京七条”将成为新一轮调控的风向标，加大供应而不是抑制需求成为调控的主要特征。

北京户籍无房家庭与保障房轮候家庭可优先购买，将导致北京户籍的内在价值重估。北京户籍成为优先购买自住型商品住房的金钥匙，而将满5年社保的非京籍人员挡在门外。由于自住型商品住房供应有限，但满足优先购买条件的人群却非常之多，而且只要买到该类住房，将会得到直接的实惠，按照一套住房市场价200万计算，优惠金额高达60万元，所以，未来购买自住型商品住房将和现在的汽车摇号一样困难，更别说非优先人群能买到该类住房。该政策进一步提升北京户籍内在价值，大城市户籍改革将遥遥无期，北京户籍指标将越来越难以获得。