融创绿城90亿吞下黄浦江宝地

融创和绿城两兄弟首次联合进行重磅收购。 月17日，融创和绿城联合发布公告称，两公司于 月16日以总价90.19亿元收购了一宗位于上海黄浦区的商住地块，双方将通过上海融创绿城房地产开发有限公司（以下简称“上海融创绿城”）各持有50%股权。 此次收购标的早年曾归属于香港地产大亨郑裕彤，后郑将项目售给其女婿杜惠恺所掌控的丰盛控股。该项目后被规划为上海新富港大型城市综合体，包括顶级滨江豪宅——丰盛皇朝以及甲级写字楼新富港中心等。公告信息称，该项目地理位置绝佳，属于上海中心区域占有核心黄浦江江景资源的稀缺地块，项目占地面积为11. 8万平方米，建筑面积为72.44万平方米。 “这是一幅上海内环之内的绝版地块，12450元/平方米的收购价格相当划算。”绿城首席财务长兼董事会秘书冯征告诉，在这个项目中，绿城和融创将延续以往的合作模式，由绿城负责设计与建筑，融创负责销售，双方合作愉快，优势互补。据了解，自去年6月成立合资公司以来，上海融创绿城在过去大半年凭借多个项目热卖收获了90亿元，并在上海连续拿下 幅住宅地块。 有业内人士指出，作为上海市场的“新人”，上海融创绿城的存货大多为高端豪宅，快速销售、快速扩张、高负债率的融创特色被带到了合资平台，甚至有过之而无不及。但受制于限购和“新国五条”的影响，未来丰盛皇朝项目入市时或将经受严峻考验。 低调捂地20年 黄浦江卢浦大桥下，在世博会旧展馆的围绕之中，5座高层滨江豪宅默然矗立。但这个由杜惠恺亲自操办策划的优质项目多年来一直处于沉寂状态。 原名上海香港花园二期的“丰盛皇朝”，是一个集住宅、酒店、写字楼、为一体的综合项目，原实际掌控者是郑裕彤家族的新世界集团。199 年10月5日，新世界发展（中国）、上海市卢湾区住宅建筑工程公司和999南方（美国）公司共同出资组建上海局一房地产有限公司（下称“局一”）拿下了该地块。接着，局一房产的控股方新世界发展（中国）将局一房产100%的股份纳入名下，并将资本扩大至7.5亿元。之后，局一房产被新世界发展（中国）以7.65亿元的价格转让给了新世界房产，新世界房产又于2009年7月将其转让给了丰盛控股。在局一房产股东频繁变化的同时，香港新世界花园二期不断推迟竣工和销售时间。香港新世界花园二期的真正开始动工时间是在2007年 月，并更名为“丰盛皇朝”。 根据相关资料，2001年香港新世界花园一期开盘的成交均价不足5000元/平方米，200 年成交均价为6600元/平方米，而目前的“丰盛皇朝”上报价已高达6.8万元/平方米。从199 年新世界发展获得项目土地使用权，到2009年转让给丰盛控股，再到如今转售给融创绿城，该地块被郑裕彤家族企业“捂”了近20年，售价涨了1 倍。 公告显示，此次交易共涉及9个子项目而且更加聚焦智能终端，包括2个住宅项目和7个商用项目，部分工程已完工，部分仍待建，分别占地4.55 万平方米和6.84万平方米。在地块现场看到，除了已竣工的5座高层住宅和甲级写字楼新富港中心之外，项目的空地部分正在紧张施工，大型施工机械正在开挖地基，施工铭牌上的竣工时间为201 年9月。 从丰盛皇朝售楼处了解到，因公司内部正在调整，楼盘现暂停销售，预计将于4月中旬恢复销售。上房地产显示，丰盛皇朝项目共有 09套房源，自2010年4月开盘以来，售出78套，去化率仅为25%公司可以更好的利用当地丰富的铝供应以从质量。自2011年 月至今，仅成交了9套房源。 “项目已有一半处于现房状态，完成收购后会尽快入市销售。”冯征指出，余下的未建成产品将按照绿城的风格重新进行包装，打造成适合上海市场的豪宅产品。 毛利率或超50% 此次收购的交易结构十分巧妙，融创和绿城先成立离岸合营公司，各占50%权益，然后向一家名为China Gold Associates 的公司收购名为Golden Regal Limited 的公司，而这两家公司可向联交所申请，豁免召开股东特别大会批准交易。 此外，根据 月16日签订的框架协议，融创和绿城将以内部资源各支付一半款项，除了1000万（约6272万元）诚意金，剩余的资金分四期缴付，但前三期需要支付的款项很少，仅有18亿元，最大的一笔款项只需在签署股权交易协议后的210天内支付（尚有 0天宽限期）。 “丰盛皇朝的可售资源达70亿元~80亿元，且已进入预售阶段，只要该项目尽快入市销售，便会实现现金平衡。”一位熟悉融创的分析师指出，此次交易虽是由融创绿城联合收购，但项目最终由融创主导，且交易地块楼面地价仅为12450元/平方米，而市场售价达到7万元/平方米，毛利率或将超过50%。对此，冯征表示，目前黄浦江沿岸的商住综合体地块的价格可达到 万元~4万元/平方米，此次的收购价格相对很便宜，加上建筑安装成本和土地增值税等后期投入，项目的盈利空间会高于一般的滨江豪宅项目。 作为一家港资公司的产品，丰盛皇朝港式的户型设计已过时，加上开发商刻意捂盘，项目的销售状况并不理想。对此，沪上一位国有房企营销负责人指出，丰盛皇朝的主力户型为115~200平方米，总价过千万元，属于目前最难销售的产品。如果销售不畅，企业进一步开发则必须再次融资。中房信研究总监薛建雄认为，如果绿城融创接手后，在装修、景观、营销方面进行调整，合资平台在这方面有非常雄厚的实力。“好好包装一下，楼盘仍将会热销。” 一个借鸡生蛋，一个断臂求生，上海融创绿城是否能保持绿城对品质的极致追求，在激进扩张之下继续热销，这是留给上海市场的一个问号。