总体特征权衡

2012年北京新居销售量创近3年来新高 房价首回落

  总体特征：年度销售量创5年以来新高、销售价格头次下落

  政策作用正逐渐被时间锐化，随着3月以来刚性需求的逐渐释放，伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2012年月全市新居(不含保障房)销售8.3万套，预计全年销售量将达到9.1万套，同比去年上涨55%；2012年全市新房销售均价20745元/平方米，同比去年下降3.7%。

  自从2010年4月本轮调控以来，2012年全年北京新房市场创造近3年销售量的新高；另外，自有统计记录以来，北京全市年度交易均价均头次出现负值。

  细分特征：5环外销售量占比高达83%，郊区化成为均价下落主要原因

  受限于土地供应的郊区化，新居销售郊区化尤其明显。伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，截止2012年12月15日，2012年全市新房(不含保障房)交易结构中，5环外销售量占比高达83%，比去年同区域占比提升9个百分点。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，郊区化是交易均价下落主要原因，即价格相对较低的郊区销售量所在比重增加，尤其是六环之外比重上涨7.3个百分点，结构上拉低了全市的整体销售均价；而市场实情是，与去年相比，不同区域房价出现不同程度的回涨。伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2012年北京市各环线销售均价出现不同程度上涨，其中环涨幅较大，到达17.5%，环涨幅*小，但也出现0.4%的上涨。

  年度总结：“去库存”名不虚传，头次置业、头次改善类需求支持全年销售

  伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，预计2012年全市新房(不含保障房)新增供应量6.8万套，比去年同比上涨4.7%；而全年销售量预计将到达9.1万套，这样，净消耗库存量约2.3万套。

  对此，伟业我爱我家团体副总裁胡景晖分析认为，在*严厉的限购政策以及紧缩的信贷政策的双重作用之下，2011年市场出现供过于求，库存量一度超过10万套；而如今由于市场销售量的回涨，新房库存量已经不足8万套，2012年楼市“去库存”名不虚传。

瓦摩那以及阿格尼。   胡景晖分析表示，头次置业、头次改善类需求，是支持今年楼市销售量回暖的主要动力。一方面，自3月开端次置业需求正在逐渐释放，随着税收、利率政策的优惠，购房本钱明显下落，使得观望已久的购房者入市意愿逐步较强。另一方面，自5月起，受到两次降息的影响，多城市购房者重拾市场信心，具备很强经济实力的改良需求(无需贷款，一次性付款)也继续入市。

  未来展望：2013年新房供应量、销售量保持稳定，房价将会有序上涨

  伟业我爱我家团体副总裁胡景晖分析表示，今年控制“通胀”获得积极成果，而经济增长速度减缓也是宏观调控不愿意看到的，为防止中国经济向着“通缩”方向发展，未来信贷可能会出现不同程度的松绑，因此，对于房地产行业而言，2013年在限贷政策从严执行的同时，头次置业与头次改善需求的或将得到更多信贷政策的惠及。

  胡景晖表示，近两年住宅用地销售量萎缩，将导致明年新房市场的供应量大幅上涨的可能性不存在，但由于房价预期看涨，开发企业推盘积极性增加，鉴于近三年的市场供应规律，预计2013年新房供应量将继续保持7万套左右的规模。

  同时，胡景晖认为，明年楼市调控放松的可能性不大，头次置业的刚性购房需求，以及改善型置业升级需求仍将是楼市的两大需求，所以在没有更严厉的政策出台的条件下，销售量将于今年基本相当。

  胡景晖预计，2013年销售量将继续保持约8万套的水平，销售均价可能回涨至2011年水平；而从区域上来看，5环之外销售量继续占据%的市场规模，尤其是6环外的比重还将继续增加，而各环线销售价格将延续上涨格局，5环内可能会有超过10%的价格涨幅，5环外保持价格基本稳定，较高涨幅不会超过5%。

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