高考加油地产房地产调控新政的影响暨我们对房地产市魏家

地产：房地产调控新政的影响暨我们对房地产市场走势的看法 - 1 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

根据我们的预警模型，今年以来房价涨幅连续四个月进入红灯区，且上涨趋势明显。在经济二次探底危机解除之后，针对房地产价格涨幅过快，在前期调控未达到预期效果的情况下，政府果断采取新的调控措施。

与07年相比，调控新政“国10条”力度更大，本次调控措施在问责制、信贷政策以及税收政策方面均有明显突破。

本次调控重点放在管理需求上，但从长期来看，房地产业发展的根本目的是不断提高居民的住房消费水平，因此，对房地产市场的宏观调控应从供给入手，改善住房华硕Fonepad 7搭载了英特尔新一代Z2560双核处理器、可支持Intel超线程技术供应结构，保障中低收入居民的住房需求。

由于当前所处的宏观环境发生了变化，同时市场背景也不一样，“08年大跳水式的走势”在2010年发生的概率应该不大。

从短期来看，随着房价持续上涨，部分地区有效需求有所下降，但由于当期供应量处于较低水平，短期内房价大跌的可能性不大；由于去年下半年以来先行指标快速上升，中期供应将会增加，且政策调控将极大抑制投资需求增长，未来供求将趋于平衡，预计下半房价可能出现松动；从长期来看，部分城市供应量将逐渐减少，尤其是一线城市供应不足将成为常态，房价长期呈上涨趋势。

从静态看，开发商似乎不必为资金状况担忧，但从动态看，也不能过于乐观。开发商应充分认识本轮调控的长期性，及时改变经营方式，调整发展步伐。

行业研究——深度报告根据我们的判断，从去年12月份开始，房地产调控周期进入了一个新的阶段：08年10月以来的扩张型周期暂告一段落，紧缩周期拉开帷幕。我们曾撰文分析过政策周期、房地产周期与股市周期之间的关系，提出政策周期发生改变时，房地产市场仍会延续之前的走势，大概半年到一年之后，市场走势才会出现逆转。

政策周期与房地产周期事实也是如此，市场没有理会政策转变的信号，今年春节后房地产市场一度出现了个价量齐升“小阳春”。

4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称“国10条”），尤如晴天霹雳，反应灵敏的股市中的房地产板块持续大跌，并带动整个股市破位下行。4月份一线城市成交冰火两重天：4月中上旬，日均成交面积震荡上扬；“国10条”颁布之后，一线城市成交量大幅下挫，日均成交量下旬较中上旬下跌 5%，“国10条”的影响立竿见影。

调控新政的主要目的是遏制房价过快上涨1、房价涨幅创历史新高2010年 月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，打破了2008年1月份创下的11. %的历史最高纪录。环比涨幅1.1%，较上月0.9%有所提高。随后的4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，再创历史新高。

另据CREIS数据，2010年一季度，重点城市成交均价同比09年、08年一季度均大幅上涨，其中，深圳领涨全国，同比09年一季度上涨接近1倍，北京同比09年一季度上涨74.6 %。

2、供应紧张，未来房价上涨压力仍较大09年全国商品房销售面积9. 7亿平米，同比增长42.1％，住宅销售面积8.04亿平米，同比增长4 .9%。

商品房销售额4.40万亿元，同比增长75.5％，住宅销售额 .68亿，同比增长80％。09年销售创下天量。刚经历过08年寒冬，没料想09年的酷暑来得如此迅速。还没从“生存还是灭亡”问题中缓过劲来，开发商马上又为断货犯起愁来了。

08年初，由于成交量大幅萎缩，商品房销售面积增速一度落后于竣工面积增速，市场呈现出供过于求的短暂时期；09年上半年，随着市场逐渐回暖，成交量迅速回升，商品房销售面积增速再度超过房屋竣工面积增速，市场恢复供不应求的状况。反映供求关系情况的指标“竣销比”去年下半年为0.6，今年1- 月份为0.72，略有回升，在供应增速回升和需求增速放缓的情况下，供求关系紧张的状况开始有所改善。

供应仍然满足不了需求销售增速高于竣工增速资料来源：Wind资讯万联证券资料来源：国家统计局万联证券由于去年上半年房价涨幅基数较低，再加上部分城市房屋可售量处于较低水平，未来几个月房屋销售价格指数继续上行的压力仍然非常大。根据我们的预警模型，房价涨幅已连续四个月进入红灯区，且上涨趋势明显。

在经济二次探底危机解除之后，针对房地产价格涨幅过快，在前期调控未达到预期效果的情况下，政府果断采取措施。