高考加油联讯证券长租公寓REITS模式全解析魏家

联讯证券：长租公寓REITS模式全解析 类别： 机构： 研究员：

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2017，中国租赁住这就不再是个问题房元年长租公寓东风将起，然而企业纷纷表示“不亏就是赚”，长租公寓不赚钱的原因有两点，一是市场定位错误，二是经营成本高，主要指融资成本。

市场定位方面，真正有消费能力的人群应该是工作5年以上稍有经济能力的，尙不够置办婚房，但是有稳定关系并且有成家打算的金领、中层白领。

融资方面，开拓更多的融资方式盘活资产就非常重要，REITs将会成为企业致胜的关键。

我国的类REITs项目目前有三类，分别是轻资产模式的租金收益权模式，重资产的CMBS模式和重资产的类REITs模式。他们的基本结构都可以分为三个部分：

第一，原始权益人和基金/信托管理人成立基金/信托，出资认购全部份额。管理人成立专项计划。

第二，原始权益人将基金/信托的份额转让给专项计划。

第三，重资产模式中专项计划按照约定通过购买项目公司股份（包含物业产权），用向项目公司发放贷款的方式来控制物业产权，获取物业未来的租金收益。轻资产模式没有产权，一般是通过向项目公司发放贷款或购买债权来获取物业未来的租金收益。

目前某租赁住房第一期资产支持专项计划是融资效率高，可复制性最高的项目。原因在于：一是融资的物业没有折价。二是有物业担保的情况下可以延长专项计划年限，融资额度高。四是大型开发商开发长租公寓，从拿地阶段开始建设，对房子格局的可操作空间大，未来根据市场转型的能力和灵活性更强。三是采取“储架发行”机制，一次核准，多次发行，有效地提高了发行效率。

资金雄厚的大企业可以高效回款，短时间内复制，进行业务拓展，但也存在一些问题，比如经营压力大，尤其是在市场不景气的情况下。所以，其他中介系、互联创业系的企业可以发挥发挥其他优势，要么轻资产运营，要么选择增值潜力大的物业资产。

风险提示：监管超预期